부동산 투자에 필수적인 정보 : 대법원 경매와 온비드 공매의 차이점
부동산 투자를 위해 대법원 경매와 온비드 공매의 차이점을 알아보는 글입니다. 각각의 개념과 진행 방식, 입찰 보증금, 저감률, 잔금 납부 기간, 항고 여부, 투자 물건 등에 대해 비교하고, 투자자에게 유리한 방식을 추천합니다.
대법원 경매와 온비드 공매의 차이점과 투자 팁
부동산 투자에 관심이 있는 사람들이라면 경매와 공매 둘 다 들어보신 적이 있을 겁니다. 경매와 공매는 부동산을 매각하는 방식에 따라 구분되는데, 각각 어떤 차이점이 있을까요?
<온비드 공매와 대법원 경매 차이점>
| 구분 | 온비드 공매 | 대법원 경매 |
| 진행주체 | 한국자산관리공사(캠코)가 주체가 되어 국세 징수법에 따라 부동산을 매각하는 방식 | 법원이 주체가 되어 민사집행법에 따라 부동산을 매각하는 방식 |
| 입찰 방식 | 인터넷으로 입찰 가능 | 지정된 입찰 기일에 관할 법원의 경매계에 직접 가서 입찰 |
| 입찰 보증금 | 입찰가의 10% | 최저가의 10%(재경매의 경우 20%) |
| 저감률 | 유찰 시 10% 저감되고, 다음 입찰 일정은 일주일 뒤, 감정가격의 50%까지 하락하면 공매진행 중지 | 유찰 시 관할 법원에 따라 20-30%씩 저감, 다음 입찰 기일은 한 달 뒤, 유찰 횟수에 제한없음 |
| 잔금 납부 기간 | 낙찰금액에 따라 잔금 납부 기간에 차이가 있음 - 1,000만원 미만일경우 : 낙찰 허가일로부터 일주일 - 1,000만원 이상일 경우 : 8주 |
낙찰을 받고, 매각 확정 이후 4주간. 매각 확정이 되기까지 2주 정도의 시간이 걸리므로, 잔금 납부까지는 거의 한달 이상의 여유 |
| 항고 여부 | 항고불가 | 이해관계인인 채권자, 채무자, 점유자 등 항고가능. 단, 낙찰 대금의 10%를 공탁한 뒤 항고. |
| 명도 여부 | 낙찰 이후 점유자에 대한 명도는 오로지 낙찰자의 몫 | 낙찰 이후 적법한 점유권원이 없는 점유자에 대해서는 낙찰자가 법원에 잔금납부와 동시에 인도명령을 신청하여 점유자를 명도할 수 있음 |
| 투자 물건 | 주거 부동산 매물이 비교적 적음. 자의적 물건처분 가능 | 주거 부동산 매물이 비교적 많음. 타의적으로 물건을 처분 |
대법원 경매와 온비드 공매 개념과 진행 방식
대법원 경매는 법원이 주체가 되어 민사집행법에 따라 부동산을 매각하는 방식입니다. 지정된 입찰 기일에 관할 법원의 경매계에 직접 가서 입찰하는 방식입니다.
반면 온비드 공매는 한국자산관리공사(캠코)가 주체가 되어 국세 징수법에 따라 부동산을 매가 하는 방식입니다.
대법원 경매는 직접 현장에 가야 하는 반면, 온비드 경매는 현장에 갈 필요 없이 한국 자산 공매 사이트에서 인터넷 즉, 온라인으로 입찰하는 방식입니다.
차이점
1. 입찰 보증금 : 대법원 경매의 입찰 보증금은 최저가의 10%(재경매의 경우 20%)고, 온비드 공매는 입찰가의 10%입니다.
2. 저감률 : 저감률이란 경매 물건이 최초 매각 날짜에 처분되지 않고 유찰이 될 때 내려가는 가격의 비율을 뜻합니다. 대법원 경매는 관할 법원에 따라 20 - 30%씩 저감 되고, 유찰될 경우 다음 입찰 기일은 통상적으로 한 달뒤로 미뤄지며, 유찰 횟수에 제한이 없습니다. 그리고 온비드 공매는 유찰 시 10%씩 저감되고, 다음 입찰은 일주일 뒤에 이뤄지며, 감정의 가격의 50까지 떨어지면 공매진행이 중지됩니다.
3. 잔금 납부 기간 : 대법원 경매는 낙찰을 받고, 매각 확정 이후 4주간의 잔금 납부 기한을 줍니다. 매각 확정이 되기까지 2주 정도의 시간이 걸리므로, 잔금 납부까지는 거의 한 달 이상의 여유가 있는 것입니다. 온비드 공매는 금액에 따라 잔금 납부 기간이 다른데, 1억 원 미만일때는 일주일, 1억원 이상일 때는 8주간의 잔금 납부 기한을 줍니다.
4. 항고 여부 : 대법원 경매 물건은 이해관계인인 채권자, 채무자, 점유자 등이 경매 과정에서 생기는 결정에 대해 이의를 제기할 수 있는 항고가 가능합니다. 물론, 일부러 악의적으로 항고제도를 이용하는 것을 방지하고자 낙찰대금의 10%를 공탁한 뒤 항고를 할 수 있습니다. 그렇지만 온비드 공매는 항고를 할 수 없습니다.
5. 투자 물건 : 입찰 가능한 주거 부동산의 물건을 비교해 봤을 때, 대법원 경매가 온비드 공매보다 훨씬 그 숫자가 많습니다. 그만큼 공매보다 경매가 일반이 투자할만한 물건이 많아서 선택의 폭이 넓다고 볼 수 있습니다.
또한, 공매는 세금 체납으로 강제 징수하는 방식과, 처분을 의뢰하는 방식으로 구성되어 있습니다. 한마디로 자의적으로 물건을 처분할 수 있다는 뜻입니다. 그러나 대법원 경매는 채권 집행 절차에 따라 이루어지는 방식이므로, 채무자가 지키고 싶은 물건조차 타의적으로 처분됩니다. 따라서 공매보다 경매에 더 좋은 물건이 나올 확률이 높다고 해석할 수 있습니다.
부동산 투자 관련 지식과 팁(주의사항)
부동산 투자를 하려면 단순히 대법원 경매와 온비드 공매의 차이점만 안다고 해서 할 수 있는 것은 아닙니다. 실제로 투자를 할 때는 다양한 전략과 주의사항이 필요합니다. 예를 들어, 다음과 같은 것들을 고려해야 합니다.
1. 투자 목적과 기간 : 부동산 투자의 목적은 장기적으로 자산가치를 증대시키거나 단기적으로 수익을 창출하는 것입니다. 장기적인 투자라면 가치 상승 가능성이 높은 지역과 물건을 선정하고, 단기적인 투자라면 입출금 시기와 금액을 정확히 계산하고, 유동성이 좋은 물건을 선정해야 합니다.
2. 시장분석과 정보 수집 : 부동산 투자는 시장 상황에 따라 성공과 실패가 갈립니다. 시장분석을 통해 부동산 가격의 추세와 변동성, 수요와 공급, 규제와 정책 등을 파악하고, 정보 수집을 통해 개별 물건의 위치와 주변환경, 건축연도와 구조, 소유권과 점유권, 채권자와 재무자 등의 상세한 정보를 확인해야 합니다.
3. 예산과 자금 조달 : 부동산 투자는 많은 자금이 필요합니다. 그래서 예산을 적절히 계획하고, 원활한 자금 조달 방법을 고민해야 합니다. 자금 조달 방법에는 자기 자금, 대출, 융자, 합자 등이 있습니다. 각각의 방법에는 장단점이 있으므로, 이자율과 상환기간, 신용도와 담보 등을 고려해야 합니다.
4. 입찰과 낙찰 : 부동산 투자를 위해 경매나 공매에 입찰할 때는 다음과 같은 점을 고려해야 합니다.
①입찰 보증금은 입찰 저에 납부해야 하며, 낙찰되지 않으면 환불받을 수 있습니다. 입찰 보증금은 대법원 경매가 온비드 공매보다 높으므로, 예산에 맞게 입찰할 물건의 수를 결정해야 합니다.
②입찰 가격은 미리 정해두고, 경쟁률이 높은 물건은 가급적 피하는 것이 좋습니다. 경쟁률이 높으면 가격이 그만큼 올라가기 때문에 수익률은 마이너스가 될 가능성이 높습니다. 또한, 너무 낮은 가격으로 입찰하면 유찰될 가능성이 있으므로, 적절한 가격대를 찾아야 합니다.
③낙찰을 받으면 잔금 납부 기간 내에 잔금을 납부해야 합니다 잔금 납부 기간은 대법원 경매가 온비드 공매보다 길지만, 잔금 납부를 하지 않으면 입찰 보증금은 몰수당하고 다시 경매나 공매가 진행됩니다. 따라서 잔금 납부에 문제가 없도록 자금 계획을 세워야 합니다.
부동산 투자를 위한 대법원 경매와 온비드 공매의 차이점과 주의사항을 알아보았습니다. 공매는 인터넷 입찰이 가능하고 저감률이 낮아서 저렴하게 구입할 수 있다는 장점이 있지만, 명도 소송이 필요하고 항고가 불가능하며, 투자할 물건이 적다는 단점이 있습니다.
반면, 경매는 현장 입찰을 해야 하고 저감률이 높아서 비싸서 비싸게 구입할 수 있다는 단점이 있지만, 명도 소송이 필요 없고 항고가 가능하며 투자할 만한 물건이 많다는 장점이 있습니다.
따라서, 부동산 투자 초보자라면 공매보다는 경매부터 차근차근 경험해 나가는 것을 추천합니다.
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