시가를 이용한 증여세 절세방법

부동산 가격을 조정 중인 지금 자녀에게 증여를 고민하는 분들이 많습니다. 그래서 시가를 이용한 증여세 절세 방법을 다뤄보겠습니다.

 

시라를 이용한 증여세 절세방법

시가를 이용한 증여세 절세방법

상속세 및 증여세법 상 '시가'의 기준

재산의 평가는 상속 개시일이나 증여일을 기준으로 해서 과세가액 또는 세액의 크기가 결정됩니다. 그래서 공평 과세 측면에서 일관적인 방법으로 재산의 가치평가를 하는 게 바람직합니다. 공정한 평가를 위해 법에서는 시가평가를 원칙으로 하고 있습니다.

 

재산 평가는 세액 산출을 하는데 가장 중요한 일이다. 재산을 평가하는 문제는 과세 대상을 구분하는 것 못지않게 납세자와 과세 관청의 이해가 가장 이견이 달라 대립이 심한 분야입니다. 하지만 조금만 관점을 달리하면 이는 곧 재산의 평가 기준일과 평가 방식을 제대로 알고 잘 활용한다면 능동적이고 효율적인 절세가 가능하게 됩니다.

 

부동산 시가의 정의
재산 평가는 '시가'를 원칙으로 한다. '시가'란 불특정 다수인 사이에서 자유롭게 쌍방 간에 거래가 이루어지는 경우에 서로가 인정하는 가액을 의미합니다.

시가로 인정되는 매매가액, 수용 가액, 공매가액, 감정가액 등 상속개시일 전후 6개월  또는 증여일 전 6개월 부터 증여한 날로부터 3개월 이내에 매매, 감정, 수용, 경매 또는 공매가 있는 경우에 확인하는 가액

 

시가 평가 방법

당해 재산의 매매가액, 감정가액, 수용가액, 유사 매매 사례 가액, 담보 등으로 제공되어 있는 경우

시가 : Max(① 매매가액, 공매가액, 감정가액, 수용 가액 ②담보 채권액)

만약, 내가 사는 아파트의 같은 동에 사는 다른 주민이 아파트를 20억에 매매했다면, 내가 3개월 이내에 아파트를 매매를 하려고 할 때 20억이 판매 시가로 결정되는 것을 유사매매 사례가액이라고 합니다.

 

하지만 유사매매사례가액보다는 시가를 평가한 감정가액을 통해 상당한 절세가 가능합니다.

 

부동산의 보충적 평가방법

객관적인 지표 같은 시가가 없을 경우에 토지의 보충적 평가 방법, 건물의 보충적 평가 방법 등이 있는데 간단히 생각하면 됩니다. 기준시가를 생각하면 간단합니다. 아파트는 공동주택 가격, 단독주택은 개별주택 가격으로 활용해서 시가에 적용하시면 됩니다.

 

위에서 언급한 것처럼 아파트는 유사매매사례나 감정가액으로  시가를 평가한다고 생각하면 됩니다.

 

시가를 이용한 증여세 절세 방법

1. 증여 시점을 잘 살펴야 한다.

시가평가가 중요한 이유는 시점에 따라 달라지기 때문입니다. 상반기와 하반기를 나눠서 볼 때, 아파트 단지의 가액이 얼마큼의 차이가 있는지 한번 살펴보십시오. 분명 차이가 있을 겁니다. 어떤 시점에 증여를 하느냐에 따라서 자녀가 내야 할 취득세와 증여세 절세 여부가 결정됩니다. 시점을 잘 조율해야 합니다.

 

2. 시가를 조절

주변 상황을 잘 살펴보다가 유사매매사례가액이 나에게 적합하게 나오면 그때 활용하면 됩니다. 하지만 적당한 유사매매사례가가 없으면 시가를 감정평가로 활용하는 겁니다.

 

3. 미래의 세액

단순히 재산의 이전을 끝이라고 생각하지 말고 후에 생길 양도차액에 대해서도 고민해야 합니다. 부모 입장에서는 절세를 해서 넘겨주면 끝이지만 자식 입장에서는 이제 시작이기 때문입니다.

 

종합적으로 말하자면 부동산 조정장을 잘 이용해야 한다. 부동산 시장의 흐름과 포인트를 잘 파악해야만 저렴하게 증여가 가능해집니다. 시가는 유사매매사례가액보다 감정평가액을 우선적으로 적용하기 때문에 실거래 가격보다 저렴한 감정평가액이 있다면 좀 더 효율적인 절세를 하실 수 있습니다.

 

그렇다면 감정평가를 받을 때, 시세 대비 얼마나 낮게 받을 수가 있을까? 요즘 같이 부동산 가격 폭락 때는 가까운 시일 내에 싸게 팔린 아파트 거래 가격을 시점으로 잡아서 감정평가를 받으면 됩니다. 감정평가는 기본적으로 감정평가사의 재량으로 이루어지는 게 있다 보니 상황에 따라 적절히 조율이 가능합니다.

 

 

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