전매제한 완화로 주택 시장 활성화! 소급적용과 특별공급의 영향은?

전매제한이란 무엇이고 어떻게 완화되는지, 그리고 특별공급에도 적용되는지 알아보겠습니다. 그리고 입주완료 후 전매기간이 남은 경우에도 소급되는지 여부에 대해서도 살펴보겠습니다.

 

 

최근 부동산 시장이 침체하고 있는 가운데 정부가 주택 시장을 정상화하기 위해 여러 부동산 규제를 완화하기로 했습니다. 그 중에서 가장 주목받는 것이 바로 전매제한 완화입니다.

주택법 시행령 개전으로 전매제한 완화 : 소급적용 여부와 특별공급 주택 적용 여부

전매제한이란?

전매제한이란 주택을 분양받은 후 일정 기간 동안 그 주택을 팔 수 없도록 하는 제도입니다 이는 거주 목적이 아닌 투지 목적으로 주택을 구입하는 수요를 차단하기 위해 되었습니다.

하지만 이로 인해 실수요자들도 자신의 주택을 마음대로 처분할 수 없는 불편함과 손실을 겪었습니다.

2023년 전매제한 완화 개정안의 주요내용

2023년 4월 4일 국무회의에서 의결된 주택법 시행령 개정안에 따르면 전매제한 기간이 수도권과 비수도권에 따라 차등적으로 단축됩니다.

수도권은 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 전면 폐지됩니다.

지역	기존 전매제한 기간	개정 전매제한 기간
수도권 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역	최대 10년	3년
수도권 과밀억제권역	최대 5년	1년
수도권 그외 지역	최대 3년	6개월
비수도권 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역	최대 4년	1년
비수도권 광역시	최대 3년	6개월
비수도권 그외 지역	최대 2년	전면 폐지

 

 

또한 시행령 개정 이전에 분양을 받았더라도 아직 전매제한이 남아있는 경우에는 개정된 시행령을 소급적용하여 완화된 규정이 적용됩니다.

분양한 단지의 전매제한 기간이 소급적용될지 여부는 주택법 시행령 개정에 따라 달라질 수 있습니다. 2023년 4월 4일 국무회의에서 주택법 시행령 개정안이 의결되어, 2023년 4월 7일부터 시행될 예정입니다.

이에 따라 아파트 분양권 전매제한 기간이 규제지역과 분양가 상한제 적용 여부에 따라 수도권은 최대 10년에서 최대 3년으로, 비수도권은 최대 4년에서 최대 1년으로 단축되었습니다.

또한 시행령 이전에 분양을 받았더라도 아직 전매제한이 남아있는 경우에는 개정된 시행령을 소급적용하여 완화된 규정이 적용됩니다.

따라서 만약 2018 - 19년도에 분양한 단지의 경우에도 소급적용이 가능하며, 전매제한 기간은 해당 주택의 입주자로 선정된 날로부터 적용됩니다.

예를 들어, 수도권 규제지역에서 분양가 상한제 적용 주택을 2019년 1월 1일에 입주자로 선정되었다면, 기존에는 2029년 1월 1일까지 전매제한이 적용되었을 것입니다.

하지만 개정된 시행령에 따라서 2022년 1월 1일부터 전매가 가능해집니다.

전매제한 기간 중에도 생업상의 사정이나 질병치료, 취학, 결혼 등으로 전매가 불가피하다고 인정되는 경우에는 한국토지주택공사의 동의를 받아 전매가 가능합니다.

하지만 분양가 상한제 적용주택을 공급받은 사람이 전매를 하는 경우에는 한국토지주택공사가 그 주택을 우선 매입할 수 있습니다.

분양한 단지의 전매제한 기간에 대해 자세하게 알고 싶다면 입주자 모집공고문을 다시 한번 확인해 보시길 바랍니다. 또한 주책법 시행령 개정 사항은 향후 변경될 수 있으므로 반드시 변경사항을 확인하시기 바랍니다.

 

 

그렇다면 전매제한 완화가 일반분양이 아닌 특별공급에도 적용될까?

특별공급에도 전매제한 완화가 적용될 것으로 보입니다. 23년 4월 4일 국무회에서 의결된 주택법 시행령 개정안에 따르면 특별공급 분양가 기준이 폐지되어 분양가와 관계없이 특별공급이 가능하게 되었습니다.

특별공급이란 다자녀가구, 장애인가구, 신혼부부 등 특별한 조건을 갖춘 수요자들에게 우선적으로 주택을 공급하는 제도입니다.

특별공급에도 전매제한 완화가 적용됨으로써, 기존에는 특별공급 분양가 기준 때문에 분양가가 일정 수준 이상인 경우 특별공급 배정이 제한되었지만, 이번에 의결된 주택법 시행령 개정안에 따라서 특별공급 분양가 기준이 폐지되어 분양가와 관계없이 특별공급이 가능합니다.

전매제한 완화가 주택시장에 미치는 영향

전매제한 완화는 주택 시장의 활성화와 실수요자의 주거 안정에 기여할 수 있는 장점이 있습니다. 전매제한 기간이 단축되면 분양권의 유동성이 증가하고, 주택 공급이 늘어나면서 집값이 안정화될 수 있습니다.

또한 실수요자들은 자신의 생활 상황에 따라 자유롭게 주택을 처분하거나 이전할 수 있어서 주거 불편을 줄일 수 있습니다.

하지만 전매제한 완화에도 단점이 있습니다. 전매제한 기간이 짧아지면 투기 수요가 증가하고, 집값이 과열될 가능성도 있습니다. 특히 특별공급에 대한 전매제한 완화는 특별공급의 본래 목적인 특수한 조건을 갖춘 수요자들의 주거 안정을 해치고, 특별공급을 받은 후 전매하는 투기 행위를 부추길 수 있습니다.

따라서 전매제한 완화에 대해 반드시 주의해야 할 사항이 있습니다.

첫째, 전매제한 완화는 모든 주택에 적용되는 것이 아니라 일부 지역과 조건에 따라 차등적으로 적용되므로, 자신이 분양받은 또는 분양받을 주택의 전매제한 기간을 정확히 확인해야 합니다.

둘째, 전매제한 기간 중에도 생업상의 사정이나 질병치료, 취학, 결혼 등으로 인해 전매가 불가피하다고 인정되는 경우에는 한국토지주택공사의 동의를 받아 전매가 가능합니다.

하지만 분양가상한제 적용주택을 공급받은 사람이 전매를 하는 경우에는 한국토지주택공사가 그 주택을 우선 매입할 수 있습니다.

셋째, 전매제한 완화와 관련된 규정은 향후 변경될 수 있으므로 반드시 변경사항을 확인하고 준수해야 합니다.

주택법 시행령 개정안으로 전매제한 완화 소식은 많은 분들에게 기대감과 희망을 줍니다. 하지만 전매제한 완화는 단순히 부동산 시장을 살리기 위한 목적으로 시행되는 것이 아니라 실수요자들의 주거 안정과 투기 억제를 위한 목적으로 시행하는 것입니다.

전매제한 완화로 주택의 소급적용이나 특별공급 적용에 해당하시는 분들은 좀 더 자세하게 확인해 보시길 바랍니다.

 

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