주택수산정이란 무엇이고 왜 중요할까?
주택수산정이란 무엇이고 왜 중요할까? 취득세, 종합부동산세, 양도소득세에서 주택수산정의 기준과 방법을 알아보고 세금을 절약하는 방법을 배워보자.
주택수산정이란 무엇이고 왜 중요할까?
주택수산정이란 주택을 보유하고 있는 사람이 세금을 납부할 때 몇 개의 주택을 소유하고 있는지를 판단하는 것이다. 주택수산정은세금 별로 다른 기준이 적용되므로 주의해야 한다. 주택수에 따라 세금의 세율이나 공제액이 달라지기 때문에 주택수산정을 잘 알고 있어야 세금을 절약할 수 있다.
취득세, 종합부동산세, 양도소득세에서 주택수산정의기준과 방법에 대해 알아보자.
| 세목 | 주택수 산정방법 | 비고 |
| 취득세 | 1세대가 보유한 주택을 합산한다. | 1세대는 주민등록상 세대를 기준으로, 배우자와 미혼인 30세 미만 자녀는 따로 거주하더라도 1세대에 포함된다. |
| 종합부동산세 | 인별 과세이므로 세대원의 주택수를 합산하지 않는다. | 다만, 1세대 1주택 장기보유특별공제(9억원) 판단 시 세대 주택수는 합산한다. 이때 1세대 판단 기준은 과세기준일인 6월 1일이다. |
| 양도소득세 | 1세대가 소유한 국내 주택, 조합원 입주권, 주택 분양권, 오피스텔의 수를 말한다. | 2020년 8월 12일 이후에 취득한 조합원 입주권, 주택분양권, 오피스텔부터 적용한다. |
취득세에서 주택수산정
취득세는 주택을 살 때나 받을 때 내야 하는 세금이다. 취득세에서의 주택수산정은 1세대가 보유하는 주택을 합산한다.
1세대란 주민등록상 세대를 기준으로 하며, 배우자와 미혼인 30세 미만자녀는 따로 거주하더라도 1세대에 포함된다. 그리고 취득세는 주택수에 따라 세율이 달라진다. 조정대상지역에서는 1 주택은 4%, 2 주택은 8%, 3 주택이상은 12%의 세율이 적용된다. 비조정지역에서는 1 주택은 1~3%, 2 주택은 4%, 3 주택이상은 8%의 세율이 적용된다.
| 지역 | 주택수 | 취득세 세율 |
| 조정대상지역 | 1주택 | 4% |
| 2주택 | 8% | |
| 3주택 이상 | 12% | |
| 비조정지역 | 1주택 | 1 - 3% |
| 2주택 | 4% | |
| 3주택 이상 | 8% |
예시: 서울에 있는 아파트를 소유하고 있는 A 씨가 경기도에 있는 빌라를 산 경우, A 씨는 조정대상지역에서 2 주택자가 되므로 빌라의 가격에 8%의 취득세를 내야 한다.
취득세 산정 시 주택수에 포함되는 주택 vs 제외되는 주택 - 세무사신문 (kacpta.or.kr)
종합부동산세 주택수산정
종합부동산세는 자가 주택을 보유하고 있는 사람이 매년 내야 하는 세금이다. 종합부동산세에서의 주택수 산정은 인별과세이므로 세대원의 주택 수를 합산하지 않는다. 다만, 1세대 1 주택장기보유 특별공제(9억 원) 판단 시 세대 주택수는 합산한다. 이때 1세대 판단기준은 과세 기준일인 6월 1일이다.
종합부동산세는 공시가격에서 일정 금액을 공제한 후 납부한다. 공제금액은 주택수와 지역에 따라 다르다. 수도권과 조정대상지역에서는 1 주택은 9억 원, 2 주택은 각각 각각 6억 원, 3 주택이상은각각 3억 원을 공제한다. 비수도권과 비조정지역에서는 1 주택은 각각 9억 원과 12억 원, 2 주택은 각각 6억 원과 9억 원, 3 주택이상은각각 3억 원과 6억 원을 공제한다.
| 지역 | 주택수 | 종합부동산 공제액 |
| 수도권·조정대상지역 | 1주택 | 9억원 |
| 2주택 | 각각 6억원 | |
| 3주택 이상 | 각각 3억원 | |
| 비수도권·비조정지역 | 1주택 | 각각 9억원과 12억원 |
| 2주택 | 각각 6억원과 9억원 | |
| 3주택 이상 | 각각 3억원과 6억원 |
예시 : 서울에 있는 아파트와 경기도에 있는 빌라를 소유하고있는C씨는 종합부동산세를 낼 때자신이 소유한 집 두 채만 고려한다. C 씨는 조정대상지역에서 2 주택자이므로 아파트와 빌라의 공시가격에서 각각 6억 원씩을 공제한 후 납부한다.
양도소득세에서 주택수산정
양도소득세는 주택을 팔 때 내야 하는 세금이다. 양도소득세에서의 주택수산정은 1세대가 소유한 국내주택, 조합원 입주권, 주택분양권, 오피스텔의 수를 말한다.
양도소득세는 보유기간과 주택수에 따라 세율이 달라진다. 보유기간이 짧을수록 세율이 높고, 주택수가 많을수록 세율이 높다. 보유기간이 2년 미만일 때는 최고로 70%의 세율이 적용되고, 보유기간이 2년 이상일 때는 최저로 6%의 세율이 적용된다. 조정대상지역에서는 최저로 적용되는 세율에 추가로 중과세율을 부과한다. 중과세율은 보유기간에 따라 다르며, 최고로 보유기간이 짧고 다주택자인 경우에는 추가로 최고로 +40%를 부과한다.
| 지역 | 보유기간 | 주택수 | 양도소득세 세율 |
| 조정대상지역 | 1년 미만 | 1주택 미만 | +70% |
| 2주택 미만 | +90% | ||
| 3주택 이상 | +110% | ||
| 2년 미만 | 1주택 미만 | +60% | |
| 2주택 미만 | +80% | ||
| 3주택 이상 | +100% | ||
| 3년 미만 | 1주택 미만 | +40% | |
| 2주택 미만 | +60% | ||
| 3주택 이상 | +80% | ||
| 4년 미만 | 1주택 미만 | +20% | |
| 2주택 미만 | +40% | ||
| 3주택 이상 | +60% | ||
| 5년 미만 | 1주택 미만 | +10% | |
| 2주택 미만 | +30% | ||
| 3주택 이상 | +50% | ||
| 5년 이상 | 1주택 미만 | +0% | |
| 2주택 미만 | +20% | ||
| 3주택 이상 | +40% | ||
| 비조정지역 | 1년 미만 | - | +70% |
| 2년 미만 | - | +60% | |
| 3년 미만 | - | +40% | |
| 4년 미만 | - | +20% | |
| 5년 미만 | - | +10% | |
| 5년 이상 | - | +6% |
예시:서울에 있는 아파트와 경기도에 있는 빌라를 소유하고 있는 E씨가 아파트를 판 경우, E씨는 조정대상지역에서 다주택자가 되므로 양도소득세를 많이 내야 한다. E씨가 아파트를 보유한 기간이 만약 한 해(1년)밖에 안 됐다면 양도소득세 세율은 최고 +40%까지 부과되어 총 +110%가 될 수 있다.
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주택수산정은주택을 보유하고 있는 사람이 세금을 납부할 때 몇 개의 주택을 소유하고 있는지를 판단하는 것이다. 주택수산정은세금 별로 다른 기준이 적용되므로 주의해야 한다.
취득세에서는 1세대가 보유하는 주택을 합산하고, 종합부동산세에서는 인별과세하며, 양도소득세에서는 1세대가 소유한 국내주택 등의 수를 고려한다. 주택수에 따라 세금의 세율이나 공제액이 달라지므로 주택수산정을 잘 알고 있어야 세금을 절약할 수 있다.
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