기존 주담보 대출을 신규 아파트 대출로 승계하는 방법과 필요서류, 주의사항

새로 아파트를 분양받았는데, 지금 살고 있는 아파트의 주택담보대출이 남은 경우 이용할 수 있는 주택담보대출 승계하는 방법을 알려드릴게요. 주택담보대출 승계를 하려면 일정한 조건을 충족해야 하며, 대출금리나 상환방식 등을 재협상할 수 있습니다.

 

 

기존 주담보 대출을 신규 아파트 대출로 승계하는 방법과 필요 서류, 주의사항

주담보 대출 승계 사유

주담보대출 승계란 기존에 주택을 구매할 때 받은 대출을 새로운 주택의 잔금대출로 바꾸는 것을 말합니다. 이렇게 하면 기존 주택을 팔 때 잔금을 받지 않고, 새로운 주택의 잔금을 납부할 수 있습니다.

그러나, 주택담보대출 승계는 복잡한 절차와 조건이 많습니다. 그러므로, 승계를 하기 전에 잘 알아보고, 전문가의 상담을 받는 것이 좋습니다.

주택담보대출 승계를 할 수 있는 경우는 다음과 같습니다.

• 공동주택분양계약을 사업자와 체결하고 분양계약서상 총 분양대금의 10% 이상 납입한 자
• 조합주택(지역, 직장, 재건축, 재개발)의 조합원
• 분양(조합)주택전매로 분양계약을 승계한 분(단, 여신취급에 부적격사유가 없어야 합니다.)

일반적으로 주담보대출은 집을 은행에 담보로 하여 중도금이나 잔금을 대출받는 겁니다. 여기서 문제는 은행에서는 과연 이 사람이 돈을 잘 갚을 수 있을까를 판단하고 빌려주는 것인데요.

주담보대출 승계는 신규주택담보대출을 신청하는 것과 동일한 절차를 거칩니다. 따라서, 매도자와 매수자가 은행에 가서 채무 인수 신청을 하는 것이 좋습니다.

채무 인수 신청은 은행이 매수자의 신용도와 대출 조건을 확인하고 승인하는 절차입니다. 이후에는 승계계약서, 승계동의서, 승계위임장 등의 서류를 준비하고, 근저당권 변경등기를 해야 합니다.

 

 

주담보대출 승계 장단점

주담보 대출 승계는 매수자와 매도자 모두에게 장점이 있지만, 은행의 동의, 대출 조건, LTV와 DSR 규제 등을 고려해야 합니다. 이 방식의 장단점은 다음과 같습니다.

장점	단점
기존 주택을 팔 때 잔금을 받지 않아도 됨	대출금리나 상환기간이 변경될 수 있음
새로운 주택의 잔금을 납부할 수 있음	LTV와 DSR 규제에 따라 승계가 어려울 수 있음
매수자의 실질적인 투자금을 줄일 수 있음
매도자의 대출상환 부담을 줄일 수 있음

주담보대출 승계 조건

주택담보대출 승계를 하기 위해서는 다음의 5가지 조건을 만족해야 합니다.

1. 승계를 하려면 기존 주택과 새로운 주택의 대출이 같은 은행에서 이루어져야 합니다. 만약 다른 은행이라면, 승계가 불가능하거나 추가적인 수수료나 서류가 필요할 수 있습니다.
2. 승계를 하려면 기존 주택의 대출이 잔금대출로 전환되어야 합니다. 즉, 중도금대출은 잔금대출로 바꿔야 합니다. 이때, 대출금리나 상환기간이 변경될 수 있으니 주의하세요.
3. 승계를 하려면 기존 주택의 대출금이 새로운 주택의 잔금대출보다 적거나 같아야 합니다. 만약 기존 주택의 대출금이 더 크다면, 차액을 현금으로 보충해야 합니다.
4. 승계를 하려면 기존 주택의 대출금이 LTV (담보인정비율)과 DSR (총부채상환비율)의 규제를 만족해야 합니다. LTV는 보통 70% 이내, DSR은 보통 40~50% 이내여야 합니다. 이러한 규제는 부동산 가격 상승을 억제하고, 과도한 부채를 방지하기 위한 것입니다.
5. 승계를 하려면 다음과 같은 서류가 필요합니다.
   • 기존 주택의 대출계약서, 대출잔액증명서, 대출상환내역서
   • 새로운 주택의 공급계약서, 분양가 납부증명서, 입주자예정협의회 가입증명서
   • 매도자와 매수자의 인감증명서, 주민등록등본, 가족관계증명서, 소득증빙서류
   • 승계계약서, 승계동의서, 승계위임장

 

 

주담보대출 승계 시 주의사항

주담보대출 승계를 하기 전에 주의해야 할 점은 다음과 같습니다.

• 승계를 하기 전에는 반드시 은행에서 승계 가능 여부와 대출 조건을 확인해야 합니다. 은행의 동의 없이 승계를 하면 법적인 문제가 발생할 수 있습니다.
• 승계를 하기 전에는 반드시 매매계약서에 승계에 관한 특약을 넣어야 합니다. 특약에는 승계되는 대출금액, 대출금액의 공제 방법, 승계 후 발생하는 채무의 부담 방식 등을 명확하게 기재해야 합니다.
• 승계를 하기 전에는 반드시 필요한 서류를 준비해야 합니다. 서류가 미비하거나 오류가 있으면 승계가 지연되거나 취소될 수 있습니다.

 

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