노후보장 주택연금 : 신청방법 및 절차, 주요내용, 장점, 주의사항, 종류
정부에서 보증하는 안락한 노후를 위한 주택연금제도의 신청방법과 장점, 주의사항, 주요 내용, 종류에 대해 자세하게 설명하겠습니다. 주택연금은 집을 담보로 대출을 하는 담보대출의 일종이라고 할 수 있습니다.
주택연금 : 신청방법과 절차, 주요내용, 장점, 주의사항(단점), 종류
주택연금이란?
집을 담보로 맡기고 연금을 받는 상품인데, 한마디로 집을 담보로 해서 대출을 하는 담보대출의 일종입니다. 집을 소유하고 있지만, 생활이 어려운 분들을 위해서 평생 또는 일정기간 동안 안정적인 수입을 얻을 수 있도록 국가가 매달 보증하는 연금을 지급받는 제도입니다.
주택연금 가입 방법 및 진행절차
신청인이 금융기관에 주택연금을 신청하면, 한국주택 금융공사에서 보증심사를 한 후 금융기관에 보증서를 발급합니다. 그리고 금융기관에서 신청인에게 대출(주택연금대출)을 해주는 구조입니다.
진행절차
1. 상담 및 신청
신청인이 주택 소재지를 관할하는 한국주택금융공사의 지사를 방문하여 신청 또는 인터넷으로 신청
※온라인 신청방법
온라인으로 주택연금을 신청하시면, 공사직원과 연락을 통해 신청 내용을 확인하고 공사에서 심사를 진행하게 됩니다. (금융공동인증서로 로그인 → 접수신청서를 작성 후 신청서 제출)
2. 심사(공사)
가입자 요건심사, 현장방문 조사, 담보주택 가격평가
3. 보증약정/ 담보설정(공사)
약정서 작성, 근저당권 설정 및 신탁등기
4. 보증서 발급(공사)
보증서 발급(온라인)
5. 대출실행(금융기관)
대출약정, 주택연금 수령, 기타 비용 납부
※주택연금 신청절차
신청인 → 금융기관에 신청 → 한국주택 금융공사의 보증심사 → 금융기관에 보증서 발급 → 신청인에게 대출
주택연금 가입요건
①만 55세 이상(부부 중 연장자 기준)
②대한민국 국민(부부 중 1명)
③보유 주택합산 공시가격 9억원 이하(실거래가 대략 12억 원, 주택의 소유개수는 상관없음)
④공시가격 합이 9억 이상시, 3년내로 주택을 처분 후 9억 이하로 조절(다주택자에게 주로 해당)
주택의 형태
주택의 형태는 단독/ 다가구 주택, 주거형 오피스텔, 아파트입니다. 자신이 실제 거주하고 있는 집으로 주택연금에 가입할 수 있습니다. 만약 다주택자가 주택연금에 가입하려고 하면, 전월세를 받고 있는 집을 담보로 삼을 수 없습니다.
다만, 부부 중 한명이 보증금 없이 주택의 일부만을 월세만 지급하고 사는 주택의 경우는 주택연금에 가입할 수 있습니다. 보유 주택합산 공시가격 9억 원 초과 시 가입이 불가능합니다.
주택연금의 주요내용
1. 주택연금 연금승계
부부 중 한 사람이 사망한 경우, 주택연금의 연금승계가 가능합니다. 연금승계를 위해서 이전에는 남은 배우자 및 가족의 동의가 모두 필요했지만, 남은 배우자의 동의만으로 주택연금 연금승계가 가능하도록 변경되었습니다.
2. 취약고령층 혜택
취약계층은 연금을 보다 더 많이 지급받는 형태입니다. 사회보장제도의 소득재배분기능을 강화하기 위한 조치입니다.(주택가격 : 1.8억, 연금우대율 : 25%)
3. 유휴주택 활용가능
주택연금을 받는 중 남은 방을 활용할 수 있습니다. 주택의 여분의 방을 청년, 신혼부부에게 임대가 가능합니다.
4. 주택연금액
주택연금액은 물가상승률은 반영 없이 한번 정해진 금액으로 평생지급됩니다. 부동산가격이 상승하거나 하락한다고 해서 지급받는 주택연금액의 변동은 없습니다. 하지만 담보대출의 일종이기 때문에 많이 받을수록 이자도 나오기 때문에 적절한 연금액을 받는 것을 추천합니다.
참고로 국민연금은 물가를 반영하기 때문에 물가가 떨어지게 되면 받는 연금액이 줄어들게 됩니다. 반대로 물가가 상승하게 되면 연금도 물가상승률을 반영해서 높아집니다.
5. 주택연금 월지급금
※주택연금 이용현황
①평균연령 : 72세
②평균 월지급금 : 112만 원
③평균 주택가격 : 345,000,000원
가령, 70세인 주택연금 가입자가 받는 월지급금은 3억 원 주택기준으로 매우러 90만 1천 원을 수령합니다.
위의 주택연금 이용현황으로 알 수 있는 건, 70세 초반의 3억 - 4억 정도 집으로 주택연금을 이용하시는 분들이 많다는 걸 알 수 있습니다. 50, 60대의 분들은 별로 없고, 8, 9억 집으로 가입하신 분들도 별로 없다는 걸 의미합니다.
10억 정도의 집을 소유하시는 분들은 주택연금에 가입하기보다는 10억짜리 집을 매각하고, 4 - 5억 원 정도의 아파트를 구매해서 현명하게 노후를 대비하는 걸 추천합니다. 보다 저렴한 집에 살면서 주택연금을 신청을 하고, 나머지 금액 4 - 5억으로 노후를 위한 자금으로 활용하는 게 보다 더 현명한 방법입니다.
6. 주택연금을 가입 후, 보다 비싼 집으로 이사를 갈 경우엔?
5억 집을 담보로 주택연금에 가입했는데, 7억 집으로 이사를 하게 되면 7억에 해당하는 주택연금을 받을 수 있습니다. 간단히 말하면, 담보물건이 바뀌면 지급되던 연금액은 조정됩니다. 그리고 기존의 주택을 재건축을 해서, 주택가격이 올라가게 되면 연금액이 다소 증가할 수 있습니다.
그렇기 때문에, 주택연금에 가입한 후 이사나 재건축을 크게 걱정하실 필요는 없습니다. 다만, 금액은 약간 달라질 수 있다는 것만 기억하시면 됩니다.
7. 주택연금을 가입하면 집을 은행에 빼앗긴다?
주택연금 수령이 종료되면, 집이 처분되는 경우도 있지만 아닌 경우도 있습니다. 주택연금 수령 총금액이 주택의 가격보다 많다면 주택을 처분합니다. 하지만 주택연금 총수령액보다 주택의 가격이 더 높다면, 그 시점의 평가액으로 나머지 금액을 상속인에게 금액을 돌려줍니다.
8. 주택연금 연금액 책정방법
연금 가입 시점에 가입자의 연령과 주택의 가격에 의해서 지급받을 수 있는 연금액이 결정됩니다. 그래서 연금을 더 많이 받기 위해선, 주택의 가격이 높을수록 더 유리합니다.
이러한 점 때문에, 주택가격이 2배 이상 오른 분들이 주택연금을 해지하는 분들도 계십니다.
주택연금과 주택담보대출의 차이점
1. 주택담보대출
집을 담보로 목돈을 대출받고, 대출금 상환방식은 원리금 상환방식
2. 주택연금
집을 담보로 매월 대출 연금 지급, 종료 시점에 일시에 대출금 상환(후정산)
주택연금의 장점
1. 안정적인 노후생활
오랫동안 살아왔던 집에서 이사할 필요 없이 안정적인 노후생활이 가능합니다.
2. 국가가 지급 보장
국가에서 연금지급을 보장하기 때문에, 연금지급 중단 위험이 없습니다.
3. 상속에 부담이 없음
집의 가격이 받은 주택연금액보다 높다면, 집값에서 연금액을 제외하고 남은 금액을 상속할 수 있습니다. 그리고 반대로 연금수령액이 집가격보다 많다고 해도 국가에서 차액을 되돌려 받지 않습니다.
4. 다양한 세제혜택
저당권 설정 시,
①등록면허세(설정금액의 0.2%)를 주택가격 및 보유수에 따라 차등감면(2024년 말 일몰예정)
- 주택공시가격 등이 5억 원 이하인 1 가구 1 주택자 : 75% 감면
- 첫 번째 요건에 해당하지 않는 자 : 등록면허세액이 300만 원 이하인 경우 75% 감면, 300만 원을 초과하는 경우 225만 원 공제
②농어촌 특별세 면제(등록세액의 20%)
③국민주택채권 소득공제(연간 200만 원 한도)
그리고 세제혜택을 이용할 때, 대출이자비용 소득공제(연간 200만원 한도), 재산세(본세) 25% 감면.
좀 더 쉽게 설명하면, 주택연금 가입 시 근저당을 설정하는데, 근저당 설정 시 등록면허세를 감면받을 수 있습니다. 그리고 1인 1 주택자에 한해서 가입금액 5억 원 이하의 분들에게 재산세 25%를 감면해 줍니다. 마지막으로 연금소득이 있는 분은 대출이자 연간 200만 원 한도 소득공제를 받을 수 있습니다.(연금소득 : 200년 이후 국민연금 가입한 분, 세제 적격 연금 가입한 분)
※주택연금 전용계좌(주택연금 지킴이 통장)
최소 생계를 위해 압류 등에 대해 보호받을 수 있는 계좌입니다. 주택연금 전용계좌가 있으면 월 185만 원까지 압류에도 보호받을 수 있습니다.
신청방법 및 절차
1. 확인서류 발급
가까운 주택금융공사 방문 또는 유선을 통해 '주택연금 전용계좌 이용확인서'발급 신청
2. 통장개설 신청
주택연금대출을 약정한 은행 영업점을 방문하여 '주택연금 지킴이 통장'개설 신청
3. 수령통장 등록
개설된 '주택연금 지킴이 통장'을 주택연금 수령계좌로 등록되도록 요청 후 이용
주택연금 가입 시 주의사항
①주택연금 수령액은 공시지가로 계산됩니다. 그래서 주택연금 수령액이 예상보다 적을 수 있습니다.
②주택가격변동이 반영되지 않습니다.
③3년 이내에 재가입 불가능합니다.
④가입 시 초기 보증금 1.5% 1번 납부해야 하고, 1년 보증금의 0.75%를 매월 대출이자를 합산해서 지불해야 합니다. 그리고 초기 보증금은 중간에 주택연금을 해지해도, 다시 돌려받을 수 없습니다.
⑤주택연금 가입 중 재산세를 납부해야 합니다. 그리고 주택을 내 자산으로 합산해서 건강보험료에도 합산됩니다. 형식이 대출이기 때문에 주택은 은행소유가 아닌 자신의 소유물이기 때문입니다.
⑥주택을 재건축할 때, 이주비대출이 불가능합니다. 이미 대출을 받고 있기 때문에 추가대출이 불가능합니다. 그렇게 때문에 자신이 거주하고 있는 아파트가 몇 년 이내에 재건축예정이라면 조금 더 기다려보고 가입하는 걸 추천합니다.
⑦주택연금에 가입한 이후에 임대불가
주택연금의 종류
1. 일반 주택연금
앞에서 알려드린 것처럼 자격은 1 주택자 또는 공시가격 드으이 합산가격 9억 원 이하 다주택자이고, 보증료율은 초기보증료 1.5%, 연보증료 075%를 내야 합니다. 만약 담보대출이율이 2.6%라면 1년 보증료 0.75%를 1년에 3.35%의 대출이자를 지불해야 합니다. 지불방식은 연금지급에서 차감하는 방식입니다. 그리고 인출한도는 연금지급한도의 50% 이내 수시인출이 가능합니다.
2. 내집연금 3종세트
①주택담보대출 상환용 주택연금
지급방식이 대출상환방식입니다. 그리고 연금인출한도가 90% 이내 일시인출이 가능합니다. 다만 주택담보대출 상환용으로만 인출이 가능합니다. 간단히 말하면, 기존 대출금을 갚고 난 뒤 남은 금액을 연금으로 받는 주택연금입니다. 초기 보증료와 연보증료는 1.0%고, 고객인센티브로 대출금리 0.1% p 인하해줍니다.
②우대형 주택연금
자격이 부부 중 1명이 기초연금 수급자이고 주택가격이 1억 8천만 원 미만이어야 합니다. 지급방식은 우대지급 및 우대혼합방식인데, 25%까지 우대를 해줍니다. 지급유형은 정액형으로 지급유형 변경이 불가합니다. 보증료율로 일반 주택연금과 똑같지만, 고객 인센티브는 일반주택연금 대비 월지급금 최대 약 25% 증가합니다.
③사전예약 보금자리론
부부 중 1명이 만 40세 이상일 경우 신청이 가능한 주택연금입니다. 처음 보금자리론 신청 시 주택연금 받기로 예약을 하는 겁니다. 향후 주택연금 전환 시 우대금리 누적액 일시 수령할 수 있습니다.
지금까지 정부에서 보증하는 노년층의 노후보장을 위한 연금 주택연금의 신청방법과 절차, 주요내용, 장점과 주의사항 등을 자세하게 설명드렸습니다. 자세히 살펴보시고 관심이 있으신 분들은 신청해보시길 바랍니다.
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