배당요구제도만 알면 임대차 계약 시 전세 보증금을 안전하게 지킬 수 있다!?

전세 보증금을 지키는 가장 안전한 방법! 배당요구제도로 소중금 보증금을 확실하게 지키는 방법을 소개할게요!

 

 

배당요구제도만 알면 임대차 계약 시 전세 보증금을 안전하게 지킬 수 있다!?

집 임대 계약 시, 가장 중요한 고민 중 하나는 바로 '보증금'입니다. 혹시라도 집주인이 빚 때문에 경매에 넘어가면 소중한 보증금을 돌려받지 못할 수 있는 상황이 발생할 수 있습니다. 이런 위험 상황에서 임차인 배당요구 제도가 빛을 발합니다.

이런 상황에서 배당요구 제도를 적극 활용하면 다른 채권자들에 앞서 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있습니다.

배당요구

배당요구는 집주인의 재산에 대해 다른 채권자가 먼저 법원에 경매나 공매를 신청한 경우에 할 수 있습니다. 이런 상황에서 우선적으로 임차인이 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있도록 하는 제도입니다.

즉, 임차인도 이 절차에 참여해 보증금 반환을 요구할 수 있는 거죠.

배당요구 요건

1. 집주인이 빚 때문에 법원에 경매나 공매를 신청한 경우
2. 대항력과 확정일자를 갖춘 경우

대항력과 확정일자확보

• 대항력
  • 주민등록증과 주택인도인수를 통해 확보 가능
  • 임대차 계약서에 확정일자 기재 필수
  • 대항력 없으면 배당 절차에서 제외될 수 있음
• 확정일자: 임대차 계약 체결일 또는 임차인이 주택에 입주한 날짜

주민등록과 주택 인도인수를 통해 대항력을 확보하고, 계약서에 확정일자를 찍어두어야 합니다. 그렇지 않으면 배당 절차에서 제외될 수 있습니다.

 

 

요구 절차

1. 법원이 정한 기한 안에 채권액수와 금액을 기재한 서면으로 신청
2. 임대차 계약서 사본, 주민등록등본 등 증빙서류 첨부
3. "배당요구" 명시 필수는 아님, 권리신고서만으로도 가능
4. 배당금 전액 수령: 임대차 계약 자동 종료
5. 일부만 수령: 잔금에 대해 임차권 계속 주장 가능
6. 이사 후에도 대항력 및 우선변제권 유지

법원이 정한 배당요구 기한까지 채권 원인과 금액을 기재한 서면으로 신청해야 합니다. 임대차 계약서 사본, 주민등록등본 등 증빙서류를 첨부하는 게 좋습니다. 이때 반드시 "배당요구"를 명시할 필요는 없습니다. 권리신고서만으로도 배당요구 의사가 인정될 수 있습니다.

그런 다음 법원이 채권액수와 순위를 심사해 배당금액을 산정합니다. 대항력과 확정일자가 있는 일반 임차인은 다른 담보물권자 다음 순위입니다. 소액보증금 임차인은 조세, 임금 다음으로 최우선 변제받을 수 있죠.

배당금을 모두 수령하면 임대차 계약은 자동 종료됩니다. 하지만 일부만 배당받은 경우에는 잔금에 대해 임차권을 계속 주장할 수 있습니다. 설령 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권은 유지되니 안심하셔도 됩니다.

물론 배당금을 받으려면 임차주택을 비워주어야 합니다. 임차인의 명도의무와 집주인의 반환의무가 상호 대가관계에 있기 때문입니다. 하지만 반드시 보증금 반환이 선행되어야 하는 건 아닙니다.

 

 

배당요구 못한 경우

혹시 배당요구 절차를 놓쳐 배당에서 제외되더라도 마지막 기회가 있습니다. 후순위 채권자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수 있는 것입니다. 단, 배당받을 자격이 없는 경우는 제외됩니다.

이처럼 배당요구 제도를 활용하면 임차인의 소중한 권리를 지킬 수 있습니다. 임대차 계약 체결 시 반드시 대항력과 확정일자를 갖추고, 집주인 재산권 실행 시 배당요구 기회를 꼭 활용하시기 바랍니다.

적극적으로 대처하면 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있습니다.

배당요구 외에도 임차권 등기명령을 받아 등기를 해두면 별도의 절차 없이 배당에 참가할 수 있습니다. 또 집주인과 합의하에 경매를 직접 신청할 수도 있죠. 이렇게 다각도로 노력하면 임차권을 지키기 한결 수월해집니다.

 

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