전세 계약 후 즉시 이행해야 할 필수 절차: 안전하게 전세 보증금 지키기

전세 계약 후 전입신고, 확정일자, 임대차 계약 신고 등 중요한 법적 절차를 이행하여 보증금을 안전하게 지키는 방법을 알아보세요. 지금 바로 확인해 보세요!

전세 계약 후 즉시 해야 할 필수 법적 의무 및 안전 절차 

전세 계약은 큰 금액이 오가는 중요한 계약인 만큼, 계약 이후에도 꼼꼼한 확인과 절차가 필요합니다. 특히 법적으로 중요한 의무들을 이행하지 않을 경우, 소중한 전세 보증금을 지키는 데 어려움이 발생할 수 있습니다.

그래서 전세 계약 직후 임차인이 반드시 이행해야 할 법적 의무와 안전하게 보증금을 보호하기 위한 절차들을 상세하게 순차적으로 알려드리겠습니다.

 

 

1. 전입신고 및 확정일자 받기 (대항력 및 우선변제권 확보)

전입신고와 확정일자는 임차인의 권리를 보호하는 가장 기본적인 장치입니다. 이 두 가지를 완료해야만 임차인은 대항력과 우선변제권을 확보하여, 혹시라도 집주인이 바뀌거나 집이 경매에 넘어가더라도 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있습니다.

• 전입신고
  새로운 거주지에 주민등록을 옮기는 것으로, 이사한 날로부터 14일 이내에 해야 합니다. 전입신고는 주민센터 방문 또는 정부 24 웹사이트를 통해 온라인으로 신청할 수 있습니다.
  전입신고의 효력은 신고 다음날 0시부터 발생합니다.

온라인 전입신고 가이드

• 확정일자
  계약서에 날짜 도장을 받아 법적으로 효력을 인정받는 것입니다. 확정일자는 주민센터 방문 또는 인터넷등기소 (www.iros.go.kr) 웹사이트를 통해 온라인으로 받을 수 있습니다.
  주택 임대차 계약 신고를 한 경우에는 확정일자가 자동으로 부여됩니다 (2021년 6월 1일 이후 체결된 계약부터 적용, 아래 주택 임대차 계약 신고 항목 참조).
• 대항력 발생 요건
  대항력은 전입신고 + 점유(실제 이사 및 거주 시작) 두 가지 요건을 모두 갖추어야 발생합니다. 따라서 잔금일 및 이삿날에 맞춰 전입신고와 점유를 동시에 하는 것이 가장 안전합니다.
• 우선변제권 발생 요건
  우선변제권은 대항력 + 확정일자 두 가지 요건을 모두 갖추어야 발생합니다.

예를 들어, 2024년 1월 10일에 잔금을 치르고 이사를 완료한 후, 같은 날 전입신고와 확정일자를 받았다면, 대항력은 2024년 1월 11일 0시부터, 우선변제권 또한 같은 시점부터 발생합니다.

※관련 링크

• 정부 24 전입신고: www.gov.kr
• 인터넷등기소 확정일자: www.iros.go.kr

2. 주택 임대차 계약 신고 (보증금 보호 강화)

「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라, 일정 금액 이상의 전월세 계약은 계약 체결일로부터 30일 이내에 주택 임대차 계약 신고를 해야 합니다. 이 신고를 통해 확정일자가 자동 부여되는 혜택을 받을 수 있습니다 (2021년 6월 1일 이후 신규 계약부터 적용).

• 신고 대상
  보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약 (지역별, 시기별로 기준 금액이 변동될 수 있으니 주택임대차 콜센터에 문의 필요)
• 신고 방법
  임대차 계약 당사자(임대인 + 임차인)가 공동으로 해야 하며, 주민센터 방문 또는 부동산거래관리시스템 (rtms.molit.go.kr) 웹사이트를 통해 온라인으로 신청할 수 있습니다.
• 확정일자 자동 부여
  주택 임대차 계약 신고 시 확정일자가 자동으로 부여되어, 별도로 주민센터를 방문할 필요가 없습니다.

주택 임대차 계약 온라인 신고 가이드🏡

다만, 2021년 6월 1일 이전에 체결된 계약은 확정일자를 별도로 받아야 합니다.

※관련 링크

• 부동산거래관리시스템: rtms.molit.go.kr

 

 

3. 등기부등본 재확인 (권리 변동 확인)

잔금 송금 전과 입주 당일에는 반드시 등기부등본을 다시 한번 확인하여 권리 변동 사항이 있는지 확인해야 합니다. 특히 을구(소유권 외 권리)를 확인하여 근저당, 전세권, 가압류, 가등기 등의 변동 사항을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

• 확인 사항
  갑구(소유권), 을구(소유권 외 권리 - 근저당, 전세권, 가압류, 가등기 등)
• 확인 방법
  등기소 방문 또는 인터넷등기소 (www.iros.go.kr) 웹사이트를 통해 온라인으로 열람 가능

전월세 계약 필수 확인! 등기부등본 보는 법 및 주의사항

잔금 지급 직전에 확인했을 때는 없었던 근저당이 입주 당일 등기부등본에 새로 기재되어 있다면, 즉시 계약을 중단하고 법률 전문가와 상담해야 합니다.

※관련 링크

• 인터넷등기소: www.iros.go.kr

4. 전세보증보험 가입 (보증금 반환 보장)

전세보증보험은 전세 계약 종료 시 임대인이 보증금을 반환하지 못할 경우를 대비하여 가입하는 것이 좋습니다.

• 가입 기관
  HUG 주택도시보증공사, HF 한국주택금융공사, SGI 서울보증 등
• 가입 시기
  보증 상품에 따라 다르므로 각 보증 기관의 가입 조건을 확인해야 합니다. 일반적으로 계약 기간의 1/2이 경과하기 전에 가입해야 하는 경우가 많습니다.

전세보증보험 비교

보증 기관	특징	문의처	웹사이트
HUG	가장 일반적인 전세보증보험 제공	1566-9009	www.khug.or.kr
HF	저금리 전세대출과 연계된 보증 상품 제공	1688-8114	www.hf.go.kr
SGI	다양한 보증 상품 제공	1670-7000	www.sgic.co.kr

5. 기타 중요한 사항

• 임대인 신분 확인
  계약 시 임대인의 신분증과 등기부등본상의 소유자 일치 여부를 확인하고, 대리인과 계약할 경우 위임장과 인감증명서를 확인해야 합니다.
• 계약서 내용 꼼꼼히 확인
  계약서의 모든 조항을 꼼꼼히 확인하고, 특약 사항이 있다면 명확하게 기재해야 합니다.
• 보증금은 임대인 명의 계좌로 이체
  보증금은 반드시 임대인 명의의 계좌로 이체해야 합니다.
• 이사 후 하자 확인 및 기록
  이사 후에는 즉시 집 상태를 꼼꼼히 확인하고 사진이나 영상으로 기록해 두는 것이 좋습니다. 하자 발생 시 임대인에게 즉시 통보해야 합니다.

 

 

전세 계약 후 필수 절차 정리표

절차	기한	비고
전입신고 및 확정일자 받기	이사 후 14일 이내	대항력 및 우선변제권 확보
주택 임대차 계약 신고	계약 후 30일 이내	보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 시 신고 의무
등기부등본 재확인	잔금 송금 전, 입주 당일	권리 변동 사항 확인
전세보증보험 가입	계약 후 1/2 경과 전	보증금 보호를 위한 필수 가입

※법률 상담: 필요시 대한법률구조공단(132) 등에서 임대차 관련 법률 상담을 받을 수 있습니다.

이러한 법적 의무들을 성실히 이행하고 안전 절차를 준수함으로써 소중한 전세 보증금을 안전하게 지키시기를 바랍니다.

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