전월세 전환율이란 무엇이고, 어떻게 적용되는가?

전월세 전환율 계산방법, 전월세 전환율 변동 시기, 지역별 차이, 적용 시 주의사항에 대해 알아보겠습니다.

 

 

 

전월세 전환율이란 무엇이고, 어떻게 적용되는가?

전월세 전환율이란 전세를 월세로 전환할 때 적용하는 비율을 말합니다. 주택임대차보호법에 따라 전월세 전환율은 한국은행 기준금리에 2%를 더한 비율과 10% 중 낮은 비율을 초과할 수 없습니다. 현재 한국은행 기준금리는 3.5%이므로, 법정 전월세전환율은 5.5%입니다. 전월세 전환율을 이용하여 보증금과 월세를 환산하려면 보증금에 전환율을 곱한 후 12로 나누면 됩니다.

 

전월세 전환율 계산방법

예를 들어, 보증금이 1억 원이고 월세가 50만 원인 경우, 전월세전환율이 5.5%라면 보증금을 월세로 환산하면 다음과 같습니다.

 

※보증금을 월세로 환산 = (보증금 x 전환율) / 12 = (1억 원 x 0.055) / 12 = 약 458만 원

 

따라서, 보증금을 월세로 환산하면 월세가 약 458만 원이 됩니다. 반대로 월세를 보증금으로 환산하려면 월세에 12를 곱한 후전환율로 나누면 됩니다. 예를 들어, 월세가 100만 원이고 보증금이 500만 원인 경우, 전월세전환율이 5.5%라면 월세를 보증금으로 환산하면 다음과 같습니다.

 

※월세를 보증금으로 환산 = (월세 x 12) / 전환율 = (100만 원 x 12) / 0.055 = 약 2억 1천8백만 원

 

따라서, 월세를 보증금으로 환산하면 보증금이 약 2억 1천8백만 원이 됩니다.

 

전월세전환율 계산기

부동산계산기

 

전월세 전환율 변동 시기는?

전월세전환율은 한국은행 기준금리에 따라 변동됩니다. 한국은행은 매달 금융통화위원회를 개최하여 기준금리를 결정하고 공시합니다. 기준금리가 인상되면 전월세전환율도 인상되고, 기준금리가 인하되면 전월세전환율도 인하됩니다.

 

 

예를 들어, 2020년 9월 29일부터 전월세전환율은 4%에서 2.5%로 하향 조정되었습니다. 이는 한국은행이 2020년 5월부터 0.5%로 유지하던 기준금리를 2020년 9월에 0.25%로 인하가 많은 영향을 미친 것으로 알려졌습니다. 반대로, 2023년 1월 13일부터 전월세전환율은 5.25%에서 5.5%로 상향 조정되었습니다.

 

이는 한국은행이 2022년 11월에 0.25%로 인상한 기준금리를 2023년 1월에 또다시 0.25%로 인상되는데 상당한 영향을 미쳤습니다.

 

전월세전환율 지역별 차이는?

전월세 전환율은 지역별로 다를 수 있습니다. 전월세전환율은 전세가율과 기준금리에 영향을 받는데, 전세가율은 지역별로 수요와 공급의 균형에 따라 달라집니다. 일반적으로 전세가율이 높은 지역은 전월세 전환율도 높고, 전세가율이 낮은 지역은 전월세전환율도 낮습니다.

 

예를 들어, 2022년 2월 기준으로 전국 평균 전월세 전환율은 4.6%이지만, 서울은 4.2%, 세종은 4.6%, 전남은 6.5%로 지역별로 차이가 있습니다. 이는 서울과 세종이 전세가율이 낮고, 전남이 전세가율이 높기 때문입니다. 따라서, 전월세 전환율을 계산할 때는 지역별로 다른 비율을 적용해야 합니다.

 

 

전월세 전환율 적용 주의점

전월세 전환율을 적용할 때주의할 점은 다음과 같습니다.

 

- 전월세전환율은 신규 계약에는 적용되지 않고, 기존 계약의 갱신 시에만 적용됩니다.

 

- 전월세전환율은 임대사업자와 비임대사업자에 따라 다르게 적용됩니다. 임대사업자는 전세에서 월세로, 월세에서 전세로 전환할 때 모두 법정 전월세전환율을 적용해야 하고, 비임대사업자는 전세에서 월세로 전환할 때만 법정 전월세전환율을 적용하고, 월세에서 전세로 전환할 때는 2년 전 전세시세를 기준으로 5% 상한선 내에서 협의하여 정할 수 있습니다.

 

- 법정 전월세전환율은 한국은행 기준금리와 대통령령으로 정하는 이율의 합으로 계산되며, 현재 5.5%입니다. 이 비율을 초과하여 보증금을 월차임으로 전환하거나 월차임을 인상할 수 없습니다.

 

- 법정 전월세전환율은 강제규정이 아니라 권고사항이므로, 임대인이 지키지 않는 경우 임차인은 주택임대차분쟁조정위원회에 심의조정이나 소송을 요청할 수 있습니다. 그러나 실제로 조정이 성립되는 경우는 드물고, 소송도 시간과 비용이 많이 들기 때문에 임차인은 잘못된 계약을 체결하지 않도록 주의해야 합니다.

 

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전월세 전환율은 전세를 월세로, 또는 월세를 전세로 전환할 때 적용하는 비율입니다. 전월세 전환율은 주택임대차보호법에 따라 한국은행 기준금리와 대통령령으로 정하는 이율의 합으로 계산되며, 현재 5.5%입니다. 전월세 전환율은 임대사업자와 비임대사업자에 따라 다르게 적용되며, 지역별로도 차이가 있을 수 있습니다.

 

전월세 전환율을 적용할 때는 법적 규제와 시장 상황을 고려하고, 임차인과 임대인 간의 합의를 통해 합리적인 계약을 체결할 수 있도록 해야 합니다.