전월세 전환율이 바뀐 이유와 적용 대상 및 계산방법
전월세 전환율의 의미와 필요성, 바뀐 이유와 적용 대상, 계산법과 예시를 간단히 설명하겠습니다.
아주 구체적인 예시를 들어서 상세하게 설명하겠습니다.
전월세 전환율이 바뀐 이유와 적용 대상, 계산방법
전월세 전환율이란 전세를 월세로 바꾸거나, 월세를 전세로 바꿀 때 적용하는 비율을 말합니다.
예를 들어, 전세 1억 원을 월세 50만 원으로 바꾸려면, 전월세 전환율을 곱해서 월세보증금을 계산해야 합니다. 반대로 월세 50만 원을 전세로 바꾸려면 전월세 전환율로 나눠서 전세금을 계산해야 합니다.
전월세 전환율이 바뀐 이유는?
전월세 전환율이 바뀐 이유는 세입자의 주거비 부담을 줄이기 위해서입니다. 기존에는 4%였는데, 2020년 9월부터 2.5%로 낮아졌습니다. 바뀐 이유는 전세를 월세로 바꿀 때 월세가 덜 오르고, 월세를 전세로 바꿀 때보증금이 덜 필요하기 때문에 세입자에게 유리하게 정책을 조정했습니다.
전월세 전환율이 적용되는 대상은 기존에 맺은 전세계약을 월세로 바꾸는 경우입니다. 즉, 새로 계약하는 경우에는 적용되지 않고, 기존계약을 갱신하는 경우에만 적용됩니다. 또한 임대사업자가 아닌 집주인은 임차인이 자진해서 나가면 시세만큼 인상할 수 있지만, 임대사업자는 기존 전세보증금이나 월세 인상분에 5% 적용받아야 합니다.
전월세 전환할 경우, 계산하는 방법
구체적인 사례를 들어보겠습니다.
예를 들어, A 씨는 2020년 10월이 후에 성사된 전세계약을 가지고 있습니다. A 씨가 거주하는 집의 집주인은 B씨이고, B 씨는 임대 사업자입니다. A 씨의 전세금은 4억 원이고, B 씨는 A 씨에게 월세로 바꾸자고 합니다. 이때 B 씨가 A 씨에게 요구할 수 있는 최대 월세는 얼마일까요?
1. 전세를 월세로 바꾸는 방법
전월세 전환율을 적용하면 다음과 같이 계산할 수 있습니다.
※법정 전월세 전환율 2.5%를 적용할 경우 → 월세 = {0.025 x (4억 - 월세보증금)} / 12
가령, A씨의 월세보증금이 1억 원이라면, 월세 = {0.025x(4억-1억)} / 12 = 625,000원
※시장 전월세 전환율 5.6%를 적용할 경우 → 월세 = {0.056x(4억-월세보증금)} / 12
A 씨 월세 보증금이 1억 원이라면 → 월세 = {0.056x(4억-1억)} / 12= 1,,400,000원
즉, B 씨가 A 씨에게 요구할 수 있는 최대 월세는 1,400,000원입니다. 이는 법정 전월세 전환율 2.5%를 적용했을 때보다 더 높은 금액입니다. 그러나 B 씨는 임대 사업자이므로, 기존 전세보증금이나 월세 인상분에 5%를 적용받아야 합니다. 즉, B 씨가 A 씨에게 요구할 수 있는 실제 월세는 1,400,000원보다 낮아집니다.
이렇게 보면 시장 전월세 전환율은 법정 전월세 전환율 보다 높을 수 있지만, 임대 사업자의 경우에는 인상제한이 있기 때문에, 실제로 적용되는 월세는 다를 수 있습니다. 따라서 세입자와 집주인은 전월세 전환율뿐만 아니라 임대 사업자 여부도 확인해야 합니다.
2. 월세를 전세로 바꾸는 방법
※월세를 전세로 바꾸는 경우, 전세 = {(월세 x 12) / 전월세전환율} + 월세보증금
→예를 들어, 월세가 50만 원이고 월세보증금이 1억 원이라면,
①전세 = {(50만 원 x 12) / 0.025} + 1억 원 = 3억 4천만 원(법정 전월세 전환율 2.5% 적용 시)
②전세 = {(50만 원 x 12) / 0.056} + 1억 원 = 2억 1천4백만 원(시장 전월세 전환율 5.6% 적용 시)
이렇게 보면, 전월세 전환율이 낮을수록 전세가 높아지고, 높을수록 전세가 낮아집니다. 따라서 세입자는 전월세 전환율이 낮은 것을, 집주인은 전월세 전환율이 높은 것을 선호합니다.
전월세 전환율은 전세와 월세를 바꾸는 비율로서, 세입자의 주거비 부담을 줄이기 위해 2020년 9월부터 2.5%로 낮아졌습니다. 전월세 전환율은 기존에 맺은 전세 계약을 월세로 바꾸는 경우에만 적용되며, 임대사업자의 경우에는 인상 제한이 있습니다. 전월세 전환율을 계산할 때는 보증금과 월세를 곱하거나 나누는 방식으로 쉽게 할 수 있습니다. 이 정보가 전월세 전환율에 대해 이해하는 데 도움이 되었으면 좋겠습니다.
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