주택담보대출 중도상환수수료 계산방법과 면제방법

주택담보대출의 중도상환수수료에 대해 알아보고, 계산하는 방법과 면제하는 방법, 이자 절감 효과와 주의할 점을 소개하겠습니다.

 

 

주택담보대출 때문에 고민하시는 분들에게 도움이 되길 바라면서 글을 작성하겠습니다.

 

 

주택담보대출 중도상환수수료 계산방법과 면제방법

주택담보대출은 장기간에 걸쳐 대출금을 상환하는 방식입니다. 그런데 대출을 받은 후에 여유자금이 생기거나 금리가 내려가면 중도상환을 해야 할지 아니면 이대로 그냥 계속 납부할지 고민하게 될 수 있습니다. 중도상환은 대출금의 일부 또는 전부를 미리 갚는 것인데요. 이때 은행이나 금융기관에서는 중도상환수수료라는 수수료를 부과합니다.

 

중도상환수수료란 무엇인가?

중도상환수수료는 대출약정기간 만료 전에 대출을 중도상환할 경우 금융기관에서 부과하는 수수료를 말합니다. 이는 은행이나 금융기관의 수익구조와 관련이 있습니다. 은행이나 금융기관은 예금자로부터 받은 돈이 필요한 사람 즉, 대출자에게 빌려 주고, 그 차익으로 이익을 얻습니다. 이를 예대마진이라고 합니다.

 

예를 들어, 은행에 예금하면 1%의 이자를 받지만, 은행 대출은 3%의 이자를 내야 한다면, 은행은 2%의 예대마진을 얻게 됩니다. 그런데 대출자가 대출금을 미리 갚으면 은행은 장기간에 걸쳐 얻을 수 있는 예대마진을 잃게 됩니다. 그래서 대출 계약서에 중도상환수수료를 일종의 위약금 형태로 넣는 것입니다.

 

중도상환수수료를 계산하는 방법은?

중도상환수수료는 아래와 같은 식으로 계산할 수 있습니다.

 

※중도상환수수료 = 중도상환액 × 수수료율 × (잔존기간 / 전체 대출기간)

중도상환액은 중도상환한 금액을 말하고, 수수료율은 대출 계약서에 명시된 비율을 말합니다. 잔존기간은 대출 계약서에 약정한 전체 대출기간에서 남은 기간을 말하고, 전체 대출기간은 대출 계약서에 약정한 기간을 말합니다.

 

 

예를 들어, 10년 기간의 주택담보대출을 받고 2년 후에 1억원을 중도상환한다고 가정해 보면, 이때 수수료율이 1.5%라면, 중도상환수수료는 다음과 같이 계산할 수 있습니다.

 

→ 중도상환수수료 = 1억원 × 0.015 × (8년 / 10년) = 120만 원

 

이때 만약 면제기간이 있는 경우에는, 면제기간까지 남은 기간과 면제기간을 산입 해서 계산합니다.

 

예를 들어, 주택담보대출이 3년 이상 경과하면 면제되는 경우에는 다음과 같이 계산할 수 있습니다.

 

→ 중도상환수수료 = 1억 원 × 0.015 × (1년 / 3년) = 50만 원

 

중도상환수수료를 계산하는 데 어려움이 있다면 인터넷에 있는 중도상환수수료 계산기를 이용하면 편리합니다.

 

※중도상환수수료 계산기

부동산계산기

 

중도상환수수료를 면제할 수 있는 방법은?

①면제기간을 기다리기 : 대출 계약서에 명시된 면제기간이 지나면 중도상환수수료를 내지 않고 상환할 수 있습니다. 보통 주택담보대출은 3년 이상 경과하면 면제되지만, 금융사마다 다를 수 있으므로 확인해야 합니다.

 

 

②중도상환수수료 없는 대출로 갈아타기 : 최근 경쟁이 치열해지면서 중도상환수수료가 없는 대출 상품도 많이 출시되고 있습니다. 예를 들어 카카오뱅크는 내년 6월까지 주택담보대출 중도상환수수료를 면제한다고 밝혔습니다. 이런 이벤트 상품으로 대환 하면 수수료 부담을 줄일 수 있습니다.

 

 

③마이너스 통장 개설하기 : 일반적으로 한도거래 대출인 마이너스 통장 개설은 대부분 중도상환수수료가 부과되지 않습니다. 마이너스 통장을 개설하고 주택담보대출을 상환한 후 다시 마이너스 통장을 해지하는 방법입니다.

 

중도상환을 할 때 이자 절감 효과는?

중도상환을 할 때는 반드시 남은 기간 동안 낼 이자와 비교해와야 합니다. 참고로 이자는 원금에 비례합니다. 일부라도 중도상환을 하면 원금이 줄어들고 이자도 같이 줄어들게 됩니다.

 

예를 들어, 10년 기간의 주택담보대출을 받고 2년 후에 1억 원을 중도상환한다고 가정해 봅시다. 이때 대출금리가 3%라면, 남은 기간 동안 낼 이자는 다음과 같이 계산할 수 있습니다.

 

※남은 기간 동안 낼 이자 = (원금 - 중도상환액) × 금리 × 잔존기간
→ (3억 원 - 1억 원) × 0.03 × 8년 = 480만 원

 

만약 중도상환을 하지 않았다면, 남은 기간 동안 낼 이자는 다음과 같이 계산할 수 있습니다.

 

※남은 기간동안 낼 이자 = 원금 × 금리 × 잔존기간
→ 3억 원 × 0.03 × 8년 = 720만 원

 

 

즉, 중도상환을 하면 남은 기간 동안 낼 이자가 240만 원 줄어드는 것입니다. 반면에 중도상환수수료는 앞서 계산한 바와 같이 120만 원입니다. 따라서 중도상환을 하면 총 120만 원을 절감할 수 있습니다. 즉, 중도상환수수료를 감안하더라도 대부분 대출을 중도상환하는 것이 좀 더 유리합니다.

 

중도상환을 할 때 주의할 점은?

①대출 계약서를 잘 확인하기 : 대출 계약서에는 중도상환수수료율, 면제기간, 면제조건 등이 명시되어 있습니다. 이를 잘 확인하고 계산해보아야 합니다. 또한 대출 상품마다 중도상환수수료가 다르므로 비교해보아야 합니다.

 

②여유자금을 효율적으로 활용하기 : 중도상환을 하면 대출금리보다 높은 수익률을 얻을 수 있는 투자기회를 놓칠 수 있습니다. 따라서 여유자금을 효율적으로 활용하는 방법을 고민해야 합니다. 예를 들어, 주식이나 채권 등에 투자하거나 저축은행이나 캐피털 등의 고금리 상품에 예치하는 방법이 있습니다.

 

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③세금과 보험료를 고려하기 : 중도상환을 하면 세금과 보험료에 영향을 줄 수 있습니다. 예를 들어, 주택담보대출의 경우 연 1천만 원까지 이자를 공제받을 수 있지만, 중도상환을 하면 이자가 줄어들어 세금혜택이 줄어들 수 있습니다. 또한 대출과 연계된 보험 상품이 있다면 보험료가 달라질 수 있으므로 확인해야 합니다.

 

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중도상환은 대출 부담을 줄이고 이자를 절감하는 좋은 방법입니다. 하지만 중도상환수수료와 세금, 보험료 등을 고려해야 합니다. 주택담보대출의 중도상환수수료에 대해 알아보고, 계산하는 방법과 면제하는 방법, 이자 절감 효과와 주의할 점을 소개하였으니, 도움이 되셨으면 좋겠습니다.