전·월세 계약기간 중 집주인이 나가라고 하면, 갑자기 이사가야 할 경우 대처방법

소개할 내용은 집주인이 전월세 계약기간이 끝나기 전에 나가라고 하는 경우와 세입자가 계약기간 끝나기 전에 이사를 가야 할 경우에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

먼저 임대인과 임차인의 권리와 의무를 살펴보고, 각각의 경우에 어떻게 대응할 수 있는지 예시를 들어 설명하겠습니다.

전·월세 계약기간 중에 집주인이 이사를 요구하거나 갑자기 이사를 가야 할 경우 어떻게 해야 할까?

살다 보면 생각지도 못한 일 생길 때가 있습니다. 계약한 집에서 잘 살고 있는데, 계약기간이 아직 남았는데 갑자기 집주인이 집을 비워주라고 할 때가 있습니다. 이럴 때 어떻게 해야 할지 막막합니다.

그리고 생각지도 못한 피치 못한 이유로 다른 집으로 이사를 가야 할 때 집주인에게 어떻게 말해야 할지 민망한 일도 생깁니다.

 

 

집주인이 계약기간이 끝나기 전에 나가라고 하는 경우

임대인(집주인)은 임차인(세입자)에게 계약기간 중에는 일방적으로 퇴거를 요구할 수 없습니다. 임차인은 계약서에 명시된 기간 동안 임차권이 보장되므로, 임대인의 퇴거요구는 무효입니다.

그리고 임대인은 임차인에게 계약기간 만료 전에는 적어도 2개월 전까지 갱신거절의 통지를 해야만 합니다. 그렇지 않으면 계약은 묵시적 갱신되어 임차인은 추가로 당초의 계약기간 동안 거주할 수 있습니다.

임대인은 임차인에게 계약기간 만료 전에 갱신거절의 통지를 할 때, 정당한 사유가 있어야 합니다. 정당한 사유는 아래와 같습니다.

1. 임차인이 2기의 ☞차임액에 달하도록 차임을 연체한 경우
2. 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 겨우
3. 임차인과 합의하여 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(다시 빌려주는 일) 한 경우
5. 임차인이 목적 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 목적 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 철거 또는 재건축과 관련하여 구체적으로 미리 고지했고, 그 계획에 따라서 진행하는 경우
8. 임대인 또는 직계존비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 이유가 있는 경우
9. 그 밖에 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 계약하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

예를 들어, A씨는 2021년 1월 1일부터 2023년 1월 1일까지 보증금 2억 원에 전세계약을 맺었습니다. 그런데 임대인 B 씨가 계약 만료 전인 2022년 11월 12에 A 씨에게 전화를 걸어서 다음 달부터는 자신의 아들이 살 것이니까 집을 비워달라고 했습니다. 이런 경우 A 씨는 어떻게 대처해야 할까요?

이 경우, A씨는 임대인의 퇴거요구에 응할 필요가 없습니다. 임대인은 임차인에게 계약기간 중에는 일방적으로 퇴거를 요구할 수 없습니다. 임차인은 계약서에 명시된 기간 동안 임차권이 보장되므로, 임대인의 퇴거요구는 무효입니다. A 씨는 임대인에게 계약서를 보여주고, 계약기간이 끝날 때까지 거주할 권리가 있다고 주장하면 됩니다.

또한, 임대인은 임차인에게 계약기간 만료 전에는 적어도 2개월 전까지 갱신거절 의사 통지를 해야만 합니다. 그렇지 않으면 계약은 묵시적 갱신되어 임차인은 추가로 2년 동안 거주할 수 있습니다. A 씨는 임대인에게 갱신거절의 통지를 받지 않았으므로, 계약이 묵시적 갱신되었다고 주장할 수 있습니다.

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세입자가 계약기간 끝나기 전에 이사를 가야 할 경우

임차인은 계약기간 중에도 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 그러면 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약 해지의 효력이 발생하고, 임차인은 중개 수수료를 지불하지 않고 퇴거할 수 있습니다.

임차인은 임대인과 협의하여 중개 수수료를 대납하거나 신규 세입자를 구하는 방식으로 합의해지를 시도할 수 있습니다.

이 경우 임차인은 3개월 전에 통지하지 않아도 퇴거할 수 있지만, 임대인의 동의가 필요하고, 중개 수수료나 신규 세입자 구하기 등의 비용을 부담해야 할 수 있습니다.

 

 

• 중개수수료 대납 방식 : 임차인이 임대인에게 중개수수료의 전액 또는 일부를 지불하고, 임대인이 새로운 임차인을 구할 때 사용하도록 하는 방법입니다. 이 방법은 임차인이 신규 세입자를 구할 필요가 없고, 임대인이 쉽게 동의할 수 있는 장점이 있습니다. 단, 중개수수료가 부담스러울 수 있습니다.
• 신규 세입자 구하는 방식 : 임차인이 임대인의 동의 하에 새로운 임차인을 찾아주는 방법입니다. 이 방법은 임차인이 중개수수료를 지불하지 않고, 임대인이 신규세입자에 대한 승낙권을 가질 수 있는 장점이 있습니다. 단, 신규세입자를 구하기 어려울 수 있고, 임대인이 신규 세입자를 거절할 수 있습니다.

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그리고, 임차인은 계약 해지를 통지할 때는 서면으로 해야 합니다. 서면으로 통지하는 방법은 다음과 같습니다.

• 우편으로 송달하는 방법
• 전자우편이나 문자메시지 등으로 송달하는 방법
• 직접 임대인에게 전달하고 수령확인서를 받는 방법

예를 들어, A가 2021년 6월 1일부터 2023년 6월 1일까지 보증금 1억원에 전세계약을 맺었습니다. 그런데 A는 게약기간 중인 2022년 8월 1일에 회사에서 다른 지역을 전출명령을 받아서 다른 집으로 이사를 가야 할 일이 생겼습니다. A는 어떻게 해야 할까요?

①A는 원하는 퇴거 날짜에 맞춰서 3개월 전에 임대인에게 계약 해지를 통지해야 합니다. 그러면 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약 해지의 효력이 발생하고, A 씨는 중개 수수료를 지불하지 않고 퇴거할 수 있습니다.

②A는 임대인과 협의하여 중개 수수료를 대납하거나 신규 세입자를 구하는 방식으로 합의해지를 시도합니다. 이 경우 A는 3개월 전에 통지하지 않아도 퇴거할 수 있으나, 임대인의 동의가 필요하고, 중개 수수료나 신규 세입자 구하기 등의 비용을 부담해야 할 경우도 있습니다.

따라서, A는 임대인과 서면으로 합의하고, 합의 내용을 명확하게 기록해야 합니다. 또한 A는 임대인이 합의를 파기하거나 보증금을 지불하지 않을 경우를 대비하여 증거자료를 보관해야 합니다.

 

 

보증금 반환과 관련하여 주의할 점

임차인은 보증금 반환을 위해 확정일자가 찍힌 최초 계약서와 재계약서를 반드시 보관해야 합니다. 확정일자는 임차인이 보증금을 우선 변제받을 권리를 증명하는 중요한 증거이기 때문입니다.

임차인은 보증금 반환 시기에 관해 임대인과 협의하여 계약서에 명시해야 합니다. 만약 계약서에 명시되어 있지 않다면, 보증금은 퇴거한 날로부터 1주일 이내에 반환되어야 합니다.

임차인은 보증금 반환 시에 임대인이 과다하게 공제하는 것을 방지하기 위해 퇴거 전후의 주택 상태를 사진이나 동영상으로 기록하고, 공제 내역을 명세서로 받아야 합니다.

보증금 반환 시에 임대인이 지불하지 않거나 지연하는 경우, 부동산중개분쟁조정위원회에 신청하거나 소송을 제기할 수 있습니다. 부동산중개분쟁조정위원회는 신속하고 저렴하게 분쟁을 해결할 수 있는 기관이며, 조정이 성립되면 법적 효력이 인정됩니다.

소송은 재판을 통해 분쟁을 해결할 수 있는 방법이며, 판결이 확정되면 강제집행을 할 수 있습니다.

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이상으로 집주인이 계약기간이 끝나기 전 나가라고 한 경우와 세입자가 계약이 만료되기 전 이사를 가야 할 경우에 대해서 알아보았습니다.

임대인과 임차인은 계약서에 명시된 기간 동안 임차권 임대권이 보장되므로, 일방적인 퇴거요구나 해지통지는 효력이 없습니다.

그렇기 때문에 어느 한쪽이 무단으로 주어진 권리를 침해하게 되면 무효이기 때문에 당황할 필요는 없습니다.

그리고 만약 갑작스레 퇴거요구나 해지통보 같은 일이 생길 수 있으니 위에서 알려준 정보대로, 법에서 정해준 절차대로 따르면 얼굴 붉힐 일은 없을 겁니다.

 

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