리츠 투자는 이제 선택이 아닌 필수입니다. 초보 리츠 투자자가 리츠를 할 때 고려해야 할 몇 가지를 소개해 보겠습니다.
초보투자자가 리츠 투자 시 고려할 점 5가지
| 1. 책임 임대차(master lease)계약이 있다면 계약조건을 잘 살펴봐라. |
| 2. 배당금의 원천과 특성을 잘 살펴라. |
| 3. 리츠 설립 시기와 과가 배당금 수준도 중요하다. |
| 4. 저평가된 리츠를 주목하라. |
| 5. 리츠 보유 부동산의 향후 성장성을 전망해라. |
1. 책임임대차(master lease) 계약이 있다면 계약조건을 잘 살펴야 한다.
리츠는 하나의 마스터리스사와 장기 임대차 계약을 하게 되면, 마스터 리스회사는 수많은 임차인을 모집하고 관리하는 시스템입니다. 마스터 사는 임차인들에게서 모은 임대료를 다시 리츠회사에 다시 주게 됩니다. 하지만 임대료를 모두 주는 게 아니고 계약내용에 따라 리츠회사가 임대료를 수취하게 됩니다.
만약, 리츠회사와 마스터 리스회사와 매년 1,000원 배당금을 지급한다는 계약을 맺었다면, 임차인에게 1,200원을 수취한다면 마스터리스 회사는 200원을 남기고 계약한 금액 1,000원만 리츠에 주면 되는 겁니다. 이렇게 마스터 리스회사는 200원 마진을 얻고, 리츠회사는 계약한 임대료를 받는 구조입니다.
리츠의 주요업무는 임차인 관리하는 것인데, 마스터 리스 계약으로 리츠는 임차인 관리의 부담 없이 임대료만 수취가 가능합니다. 일반적으로 리츠를 설립할 때 관여한 스폰서가 마스터 리스계약을 담당해서, 애초 리츠회사 설립부터 마스터 리스 계약의 상대방은 정해져 있습니다.
일반적으로 이들 리츠회사와 마스터 리스회사는 서로 시장 상황에 관계없이 특정 기간 동안 일정 비율의 배당수익률을 리츠회사에 지급하기로 계약합니다. 리츠회사는 다시 투자자들에게 일정한 배당을 해주는 시스템입니다. 이러한 점을 통해서 리츠회사는 리츠 배당의 안정성을 상당히 높일 수 있다는 장점이 있습니다.
다만, 이러한 계약이 모든 리츠에 있는 건 아니라 특정한 리츠에만 있기 때문에 계약내용을 잘 살펴야 한다. 아울러 계약 상대방의 신용도 역시 중요하니 잘 살펴보시기 바랍니다. 계약 상대방이 망해버리면 계약된 배당금을 받지 못할 수도 있기 때문입니다.
2. 배당금의 원천과 특성을 따질 것
만약 마스터 리스 계약이 없다면 리츠가 직접 임차인을 모집, 관리하기 때문에 배당금의 원천과 특성을 더 따져서 살펴야 한다. 리츠가 투자하는 부동산에 입주한 임차인의 업황 상황을 분석해서 투자의 타당성을 신중히 판단해야 합니다. 만약 임차인의 업황이 악화되면 임차인의 수익은 당연히 감소할 것이고, 지급하는 임대료로 감소하고 투자자에 돌아가는 배당금도 당연히 감소하는 상황이기 때문입니다. 향후 경기 및 시장 전망이 임차인에게 불리할지 여부도 신중히 살펴야 하는 신중함도 필요합니다.
3. 리츠 설립시기와 과거 배당금 수준도 중요
이유는 리츠의 투자부분이 부동산 임대업이기 때문입니다. 부동산 임대업의 특성상 부동상 위치가 아주 중요하다. 오래된 리츠일수록 핵심지역 부동산을 소유하여 안정적으로 임대료가 발생할 가능이 아주 높습니다. 한마디로 좋은 부동산은 오래된 리츠가 미리 선점하고 있을 가능성이 아주 높다는 점입니다. 그래서 가령 임차인이 바뀌더라도 공실이 생기지 않고 꾸준한 임차인이 생길 것입니다. 그렇기 때문에 살펴야 할 것은 역사가 오래됐는지, 과거 배당금을 일정 수준으로 꾸준히 지급했는지를 미리 점검해볼 필요는 있습니다.
4. 저평가 된 리츠를 살펴볼 것
리츠 역시 하나의 주식이므로 애널리스트들이 분석을 합니다. 애널리스트들이 가장 애용하는 분석방법 중 하나가 P(Price)/FFO(Funds From Operation)입니다. P는 움직이는 시장 가격을 의미하고 FFO는 영업으로 발생하는 현금흐름을 뜻합니다. 만약 P/FFO분석 결과 지표가 비슷한 유형의 다른 리츠에 비해 낮게 나온다면 저평가로 판단할 수 있습니다.
①FFO = 순이익 + 감가상각비 - 부동산 매각에 따른 자본이익
→FFO가 의미하는 것은 배당이 가능한 현금이 얼마나 되느냐를 보여주는 것입니다.
②P/NAV(부동산 감정 평가액) 혹은 배당수익률도 활용 가능
→리츠가 가지고 있는 부동산의 가치.
※감가상각비 : 시간의 흐름에 따라 자산의 가치가 감소하는 것. 실제로 돈이 소비되는 건 아니다. 회계장부상 기록되는 비용일 뿐이다. 회계장부상에는 비용으로 계상되지만 실제 현금이 지출되는 것은 아니므로 더하기(+)로 표시한 것입니다.
※부동산 매각에 따른 자본 이익 : 다른 부동산 매입할 자금으로 사용해야 하기 때문에 미포함(-)한다. 일회성 수익이다.
그리고 분석결과 비슷한 유형의 다른 리츠에 비해 P/FFO가 높으면 고평가 되었을 수도 있으니 주의를 살펴서 투자를 해야 합니다. 물론 이 분석 결과 하나로만 투자를 결정해서는 안되지만 고려해볼 만한 상황입니다. 이외에도 배당수익률로도 리츠 저평가 여부 판단 시 지표로 사용할 수 있습니다.
5. 장기투자자라면 리츠가 보유한 부동산의 성장성도 살펴야 한다.
중요한 이유는 향후 배당이 증가할 수 있는 여지를 성장성으로 판단하기 때문입니다. 코로나 사태 이후 물류센터 리츠가 증가하고 있습니다. 이유는 직접 오프로 가기보다는 전자상거래를 통해 거래를 하기 때문에, 자연스레 물류센터가 증가하는 추세이기 때문입니다. 그렇다면 물류센터 임대로 얻는 수익도 증가한다는 의미입니다.
그리고 IT산업 발전으로 데이터 센터 수요가 증가하고 있습니다. 이로 인해 데이터 센터 임대수익 증가로 리츠 수익도 자연스레 증가하는 추세입니다. 이렇게 단기적으로는 변동성이 예상되나 장기적으로는 성장성이 높은 산업들을 전망해서 향후 리츠 수익률 증가를 위한 투자를 고려해보시길 바랍니다.
댓글