토지거래허가구역 지정 연장의 의미와 영향 : 서울 압구정·여의도·목동·성수

서울 압구정·여의도·목동·성수 등 4개 지역의 토지거래허가구역 지정 연장의 의미와 영향에 대해 분석해 보겠습니다.

 

 

토지거래허가구역이란 무엇인지, 왜 연장되었는지, 그리고 시장의 반응과 전망이 어떨지, 마지막으로 토지허가거래제 연장에 대한 결론은 무엇인지를 살펴보겠습니다.

 

 

토지거래허가구역 지정 연장의 의미와 영향 : 서울 압구정·여의도·목동·성수

서울시가 압구성·여의도·목동·성수 등 4개 지역의 토지거래허가구역 규제(토허제)를 1년 연장하면서 해당 지역의 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 관심이 쏠리고 있다.

 

토허제는 토지에 대한 투기적 거래를 막고 시장 안정에 기여하는 긍정적 측면이 있지만, 복잡한 매수 절차로 인해 거래 침체를 유발하고 사유재산권을 국가가 과도하게 침해할 소지가 있어 폐지되어야 한다도 의견도 만만찮다.

 

 

토지거래허가구역 연장의 배경과 목적

토허제란 토지에 대한 투기적 거래가 성행하거나 지가 상승이 우려되는 지역에 대해 토지거래계약을 할 때 허가를 받아야 하는 구역을 말한다.

 

토허제로 지정되면 토지 용도별로 일정 규모 이상의 토지거래에 대해서는 시, 군, 구청장의 허가를 받아야만 거래가 가능하고, 허가받은 목적대로만 이용해야 한다. 허가구역은 국토교통부장관 또는 도시자사 5년 이내의 기간을 정해서 지정할 수 있다.

 

서울시는 2021년 4월부터 압구정·여의도·목동·성수 등 4개 지역을 1년 단위로 토허제로 지정했다. 이들 지역은 주요 재건축, 재개발 지역으로서 투기 차단을 위한 조치였다.

 

또한 2020년 6월부터 잠실 일대 마이스(MICE) 개발사업과 영동대로 복합개발사업 추진으로 청담·삼성·대치동과 잠실동 전역을 1년씩 연장하며 토허제로 유지했다.

 

이들 지역에서 주거용 토지를 거래하려면 18㎡ 초과, 상업용 토지를 거래하려면 20㎡ 초과일 때 허가를 받아야 한다.

 

서울시가 이번에도 토허제를 연장한 이유는 집값 상승을 억제하기 위한 것으로 보인다. 서울시는 최근 집값 하락세와 정부의 규제 완화 기조로 볼 때 토허제 해제를 검토할 수 있었으나, 안전진단 기준 완화와 함께 규제 해제되면 재건축 투기가 활발해질 수 있다고 우려한 것으로 보인다.

 

특히 국토부와 서울시는 지난 2021년 6월 재건축 등 정비사업 활성화를 위해 안전진단 기준을 완화하되 안전진단 통과시 재건축 조합원의 지위양도를 금지하는 내용의 법 개정을 추진하였으나, 과도한 사유재산 침해와 규제라는 반발에 부딪혀 논의가 중단된 상태다.

 

이런 가운데 토지거래허가구역이 사실상 재건축 투기를 막을 수 있는 유일한 수단이라는 데 공감대를 형성하고 있어서 이런 조치를 취한 것으로 추측하고 있다.

 

 

토지거래허가제 연장의 시장 반응과 전망

토허제 연장에 대한 부동산 시장의 반응은 엇갈리고 있다. 일부 전문가들은 토허제가 재건축 투자 및 갭투자를 막을 수 있는 가장 강력한 수단이라고 주장하고 있다.

 

다만 강남 3수 등 규제지역은 물론, 여의도·목동·성수동 등 규제해제지역도 집값 하락세가 지속될 경우에는 시장 경착률을 막는 차원에서 허가구역을 축소하는 등 해제 여부를 신중히 논의해 볼 수 있을 것이라고 내다봤다.

 

또한 토허제로 인해 거래가 억제되면서 집값이 상대적으로 저렴하게 유지되고 있는 지역들은 향후 해제될 경우 집값 상승 여력이 있을 수 있다고 분석했다.

 

그러나 해당 토허제 구역의 지역 주민들 사이에는 허가구역 해제 요구가 거세다.

 

송파구 잠실동의 한 중개업소 대표는 "송파구가 서울에서 아파트 가격이 6번째로 많이 하락했고, 역전세난도 심각한데 이번에 규제지역 해제 대상에서 제외된 것은 물론, 토허제로 묶여 있어 주민들의 고통이 크다"라며 정상적인 거래가 이뤄지도록 토허제 규제를 풀어주길 주장했다.

 

압구정·여의도·목동·성수 등 4개 지역의 주민들도 집값 하락과 거래 부진으로 인해 자산가치가 하락하고 있으며, 사유재산권이 침해되고 있다고 불만을 표출하고 있다.

 

토허제 연장 여부는 결국 서울시와 국토부의 입장과 주민들의 의견, 그리고 부동산 시장의 동향에 따라 달라질 것으로 보인다.

 

서울시는 기한이 만료되는 달 중하순께 도시계획위원회를 열어 해제 여부를 정할 예정이다. 국토부는 토허제 해제에 대해서는 서울시 권한이라면서도 내심 서울시의 결정에 동조를 하는 듯하다. 토허제가 부동산 시장의 안전핀 역할을 할 수 있다고 보기 때문이다.

 

그러나 토허제가 장기적으로 볼 때 좋은 정책인지에 대해서는 의문이 제기된다. 토허제는 토지의 투기적 거래를 막는다는 원래의 목적과 달리, 실제로는 토지의 공급을 억제하고 수요를 증대시켜 오히려 지가상승을 부추길 수 있다는 비판이 있다.

 

또한 토허제는 사유재산권을 침해하고 자유로운 거래를 제한하는 것으로 인식될 수 있고, 도시정비사업의 추진을 방해하고 재산세 등 세수를 감소시킬 위험이 있다.

 

 

토지거래허가 구역 연장에 대한 다른 지역의 반응은 어떨까?

토허제는 서울뿐만 아니라 경기도와 인천시 등에서도 시행되고 있다. 경기도와 인천시는 올해 1월부터 각각 2개 지역과 1개 지역을 새로 토허제로 지정했다.

 

이들 지역은 신도시 개발이나 공공사업 추진 등으로 투기 우려가 높은 곳들이다. 경기도와 인천시는 토허제를 통해 부동산 시장의 안정화와 공공성을 확보하려는 의도로 보인다.

 

그러나 이들 지역에서도 토허제에 대한 불만과 반발이 존재한다. 주민들은 토허제로 인해 거래가 어려워지고, 집값이 하락하고 있다고 호소하고 있다. 또한 중개업자들은 토허제로 인해 수수료 손실이 크다고 말하고 있다.

 

그렇다면 토지거래허가 구역 연장이 다른 부동산 규제와 어떻게 조화될 수 있을까?

토허제는 부동산 시장의 과열을 막기 위한 여러 규제 중 하나이다. 그러나 규제만으로는 시장의 문제를 해결할 수 없다.

 

원론적으로 규제는 시장에 공급과 수요의 불균형을 악화시킬 수 있으며, 시장의 자율성과 활력을 저해할 수 있다. 따라서 규제와 함께 공급확대와 세금개편 등 다양한 정책 조합이 필요하다.

 

예를 들어, 토허제로 인해 거래가 어려운 지역에서는 공공주택이나 임대주택 등의 공급을 확대하거나, 재건축·재개발 사업을 적극적으로 지원하거나, 재산세나 양도세 등의 세율을 조정하는 등의 방법을 모색할 수 있을 것이다.

 

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토허제토허제 연장에 대한 답은 단순하게 정할 수는 없다. 토허제는 부동산 시장의 과열을 막고, 시장안정에 기여하는 긍정적 역할을 할 수 있지만, 동시에 거래의 자유를 제한하고 사유재산권을 침해하는 부정적인 측면도 있다.

 

따라서 토허제의 연장여부는 지역별로 다르게 적용해야 하고, 시장 상황과 주민들의 의견, 그리고 다른 정책과의 조화를 고려해야 한다.

 

또한 토허제는 장기적으로 볼 때 부동산 시장의 구조적 문제를 해결할 수 있는 방안이 아니라는 점을 인식해야 한다.

 

토허제가 필요 없는 건강한 부동산 시장을 만들기 위해서는 토지의 공급과 수요를 균형 있게 조절하고, 세금과 대출 등의 제도를 개선하고, 투기와 부당거래를 감시하고 처벌하는 등의 종합적인 노력이 필요하다.

 

 

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