갭투자로 성공하기 위한 조건은? 갭투자 수요가 높은 지역 소개와 시기
갭투자란 무엇이고, 요건과 절차 및 위험요소를 다뤄보겠습니다. 그리고 갭투자를 할 시기가 언제인지와 요즘 사람들의 이목을 끌고 있는 갭투자 장소를 소개하겠습니다.
갭투자란 매매가와 전세가의 차이인 갭에 해당하는 금액으로 주택을 구입하는 투자방식입니다.
갭투자로 성공하기 위한 조건은? 갭투자 수요가 높은 지역소개와 시기
갭투자란?
위의 그래프는 갭투자를 예시를 보여주는 막대그래프로 x축은 주택번호, y축은 가격입니다. 그리고 파란색 막대는 매매가격이고 주황색막대는 전세가격입니다. 각 막대 위에는 갭과 전세가율입니다.
가령, A 주택의 경우 매매가격은 300억 원, 전세가격은 240억 원이므로 갭은 60억 원이고 전세가율은 80%입니다. 갭투자자는 갭만큼의 자본으로 주택을 구입할 수 있으므로, A주택의 경우 60억 원만 있으면 됩니다. 그래프에서는 모든 주택의 전세가율이 80%로 동일하지만, 실제로는 전세가율이 다른 주택도 있습니다. 전세가율이 높을수록 투자에 들어가는 자본이 적어지기 때문에 갭투자에 유리합니다.
갭투자란 매매가와 전세가의 차이인 갭(gap)에 해당하는 금액으로 주책을 구입하는 투자 방식입니다. 예를 들어, 매매가 1억원인 집의 전세가 8천만 원이라면, 2천만 원만 들여서 1억 원짜리 집을 살 수 있습니다. 이렇게 하면 집값이 오르면 높은 수익률을 얻을 수 있습니다.
갭투자의 위험요소
1. 대출을 받을 경우 실제 이익금은 낮아집니다. 대출이자와 상환금을 지불해야 하기 때문입니다.
예를 들어, 2억원의 집을 1억 5000만 원의 전세금과 5천만 원의 대출로 산다고 가정한다면, 1년 후 집값이 만약 2억 5천만 원으로 올랐다면, 시세차익은 5천만 원입니다. 하지만 대출 이자와 상환금을 계산하면 실제 수익금은 3천만 원 정도밖에 되지 않습니다.
2. 매매가격이나 전세가격이 떨어진다면 손실을 입을 수 있습니다. 전세금을 세입자에게 돌려주거나 재계약이 어려워질 수 있기 때문입니다.
예를 들어, 2억원의 집을 전세금과 5천만 원의 대출로 산다고 가정하면, 1년 후 집값이 만약 1억 8천만 원으로 떨어지고 전세가격도 1억 3천만 원으로 떨어졌다면, 시세차익은 -2천만 원입니다. 또한 세입자가 재계약을 원하지 않거나 전세금을 줄여달라고 요구한다면, 전세금을 돌려주거나 추가로 대출을 받아야 합니다.
3. 입주물량이 쏟아지면 전세수요가 줄어들고 전세가격이 하락할 수 있습니다. 역전세난이 발생하여 세입자를 구하지 못할 수 있습니다.
예를 들어, 신도시나 택지지구와 같은 투자인기 지역에서 갭투자를 한다고 가정하면, 만약 해당 지역에 신규 입주물량이 많이 공급된다면, 전세수요가 감소하고 전세가격이 하락할 수 있습니다. 그러면 세입자를 구하기 어려워지거나 전세금을 낮춰야 할 수 있습니다.
4. 부대비용이 시세차익보다 더 클 수 있습니다. 취득세, 재산세, 양도소득세, 중개보수 등을 고려해야 합니다.
예를 들어, 2억원의 집을 1억 5천만 원의 전세금과 5천만 원의 대출로 산다고 가정하면, 만약 1년 후 집값이 2억 5천만 원으로 올랐다면, 시세차익은 5천만 원입니다. 하지만 부대비용으로 취득세(200만 원), 재산세(100 마원), 양도소득세(2500만 원), 중개보수(200만 원) 등을 지불해야 합니다. 그러면 실제 수익금은 1천600만 원 정도밖에 되지 않습니다.
이 외에도 침체기라면 중심지에, 상승기라면 갭 메우기 투자를 생각해야 하고, 상승이 이미 많이 진행된 지역이라면 과감이 다른 지역을 찾아보아야 합니다.
갭투자 성공사례
1. 2016년 서울 성북구 길음뉴타운 9단지 79㎡를 매입하고, 2016년 12월에 처분한 경우, 매입가격은 4억 5천만원, 전세금은 4억 원이었습니다. 시세차익은 3천만 원으로 투자수익률은 43.2%였습니다.
2. 2019년 경기도 광교 신도시에서 매입한 아파트를 갭투자한 경우, 매입가격은 5억 5천만원, 전세금은 5억 원이었습니다. 시세차익은 1억 5천만 원으로 투자수익률은 300%였습니다.
3. 2020년 서울 강남구 대치동에서 매입한 아파트를 갭투자한 경우, 매입가격은 20억원, 전세금은 18억 5천만 원이었습니다. 시세차익은 3억 5천만 원으로 투자수익률은 175%였습니다.
갭투자 수요가 늘어나는 지역은?
올해 20223년 갭투자 점차 늘어나고 있는 지역은 다음과 같습니다.
①경기 화성시 : 삼성 반도체 공장 등 산업단지가 조성되어 전세수요가 꾸준하고, 집값이 급락한 지역으로 갭이 커진 곳입니다.
②강원 원주시 : KT&G 등 대기업 본사와 공장이 있어 전세수요가 높고, 집값이 급락한 지역으로 갭이 커진 곳입니다.
③충남 천안시 서북구 : 천안아산 KTX역과 천안 IC가 인접해 교통 편의성이 높고, 집값이 급락한 지역으로 갭이 커진 곳입니다.
갭투자의 조건과 절차
갭투자의 조건
①매매가격이 정체되고 전세가격이 상승하는 시기입니다. 이때 갭이 커지기 때문에 투자에 유리합니다.
②매매가격이 전세가격에 의해 밀려올라가는 상황입니다. 이때는 전세가격이 먼저 오르고 매매가격이 따라오기 때문에 시세차익을 얻을 수 있습니다.
③매매가 대비 전세가 비율이 높은 물건입니다. 이때는 투자에 들어가는 자본이 적어지기 때문에 수익률이 높아집니다.
갭투자 절차
①전세가 껴있는 집을 사는 방법 : 기존 세입자의 전세보증금을 승계하고, 매매가와 전세가의 차액만 매도인에게 지불합니다.
②공실인 집을 사서 세입자를 동시에 새로 맞추는 방법 : 매매계약과 함께 전세계약도 동시에 진행하고, 전세입자에게 받은 전세금으로 매도인에게 매매대금을 지불합니다.
갭투자는 적은 자본으로 높은 수익류을 기대할 수 있는 투자 방식입니다. 하지만 대출이자, 전세가격 하락, 부대비용 등의 위험요소도 고려해야 합니다. 그리고 올래 2023년에는 경기 화성시, 강원 원주시, 충남 천안시 서북구 등 집값이 급락하고 전세수요가 높은 지역에서 갭투자 수요가 늘어날 것으로 예상됩니다.
갭투가 발생하는 시기는 매매가격이 정체되고, 전세가격이 상승하는 시기이거나 매매가격이 전세가격에 의해 밀려 올라가는 상황입니다. 또한 매매가 대비 전세가 비율이 높은 물건을 찾는 것도 중요합니다.
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