미등기부동산에 대한 소유권, 임차권 확보하는 방법 : 직권보존등기와 임차권등기
직권보존등기와 임차권 등기 개념과 요건, 그리고 이들이 함께 이루어지는 사례와 그 과정을 실제 사례를 통해 상세하게 설명하겠습니다.
직권보존등기와 임차인 등기는 미등기 부동산에 대한 소유권과 임차권의 확보와 보호를 위해 필요한 등기입니다.
미등기 부동산에 대한 소유권과 임차권을 확보하는 방법 : 직권보존등기와 임차권 등기
직권 보존등기의 의의와 목적
미등기부동산은 토지대상이나 건축물대장에 소유자로 등록되어 있지 않거나 등록되어 있어도 등기부와 일치하는 않는 부동산을 말합니다. 미등기부동산의 소유권은 등기부에 기록되지 않았으므로 법률상의 보호를 받을 수 없습니다. 따라서 미등기부동산의 소유자는 자신의 소유권을 증명하고 보호받기 위해 소유권보존등기를 신청할 수 있습니다.
소유권보존등기란 미등기부동산의 소유자가 자신의 소유권을 임시적으로 등기부에 기록하는 것으로, 이후에 정식으로 소유권이전등기를 할 수 있도록 하는 등기입니다. 소유권보존등기를 하면 미등기부동산의 소유자는 그 부동산에 대한 처분제한을 요구할 수 있습니다.
처분제한이란 부동산의 소유자가 그 부동산을 팔거나 담보로 제공하는 등의 처분행위를 할 수 없도록 하는 것으로, 이를 위해 등기부에 처분제한사랑을 기록하는 등기입니다. 처분제한은 부동산의 소유자가 스스로 신청할 수도 있고, 법원이 판결로 명할 수도 있습니다.
미등기 부동산에 대한 처분제한 등기를 할 때 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 하는 경우는 다음과 같습니다.
- 미등기부동산의 소유자가 터분제한 등기를 신청하였으나, 그 부동산에 대한 소유권보존등기가 되어 있지 않은 경우
- 미등기부동산의 소유자가 법원의 판결에 따라 처분제한 등기를 하여야 하는 경우
이러한 경우에는 등기관은 먼저 해당 부동산에 대해 소유권보존등기를 하고, 그다음에 처분제한 등기를 합니다. 이러한 절차를 거치는 이유는 미등기부동산의 경우에는 처분제한사항을 기록할 대상이 소유권이 등기부에 없으므로, 먼저 소유권을 보존등기하여야만 처분제한사항을 기록할 수 있기 때문입니다.
따라서 미등기부동산에 대한 처분제한 등기를 할 때 등기관이 직권으로 소유권 보존등기를 하는 것은 법률상 필요하고 정당한 절차입니다.
직권 보존등기를 하는 경우와 방법
법원의 촉탁에 따라 가압류, 가처분, 경매개시결정 등의 처분제한 등기를 할 때 직권보존등기를 하는 경우
예를 들어, 미등기건물에 법원으로부터 가압류등기의 촉탁이 있는 경우에는 다음과 같은 절차가 필요합니다.
①먼저, 등기관은 미등기건물의 소유자의 주소 및 주민등록번호(부동산등기용등록번호)를 증명하는 정보와 법원에서 인정한 건물의 소재와 지번, 구조, 면적을 증명하는 정보를 첨부정보로서 제공받아야 합니다.
②그다음 등기관은 직권으로 소유권보존등기를 하고, 가압류의 등기를 명하는 법원의 재판에 따라 소유권의 등기를 한다는 뜻을 기록해야 합니다.
③만약 그 건물이 건축법상 사용승인을 받아야 할 건물임에도 사용승인을 받지 않았다면 그 사실을 표제부에 기록향 합니다.
이러한 과정을 거치면, 미등기 건물에 대한 소유권 보존등기와 가압류 등기가 완료됩니다.
다른 예시로, 미등기토지에 대해 법원으로부터 경매개시결정 등기의 촉탁이 있는 경우에는 다음과 같은 절차가 필요합니다.
①먼저 등기관은 미등기토지의 소유자가 토지대장, 임야대장 또는 확정판결 등에 의하여 자신의 소유권을 증명하는 성보를 첨부정보로서 제공받아야 합니다.
②그다음 등기관은 직권으로 소유권보존등기를 하고, 경매개시결정의 등기를 명하는 법원의 재판에 따라 소유권의 등기를 한다는 뜻을 기록해야 합니다.
대한민국 법원 인터넷등기소
www.iros.go.kr
직권보존등기 절차도
직권보존등기 절차도를 직관적으로 설명하면 다음과 같습니다.
법원의 등기촉탁
↓
등기관의 심사
↓
등기능력 있는 미등기부동산인지 확인
↓
소유권에 관한 처분제한이나 임차권 등기촉탁인지 확인
↓
촉탁서의 신청정보와 첨부정보가 적절한지 확인
↓
소유권 보존등기의 처분제한등기 또는 임차권등기를 실행
↓
등기완료통지서를 작성하고 등록면허세 미납통지를 한다.
직권보존등기 사례
직권보존등기와 함께 이루어지는 처분제한 등기 사례
1. A가 B에게 미등기 부동산을 매도하고 매수인인 B가 소유권 이전등기를 하지 않은 상태에서 C가 A에게 채권을 가지고 있어, 그 부동산에 대해 가압류를 신청하였습니다. 이 경우 법원은 A의 소유권 보존 등기와 C의 가압류등기를 촉탁하고, 등기관은 직권으로 A의 소유권 보존등기와 C의 가압류 등기를 함께 실행합니다.
2. A가 미등기 주책을 임차하여 거주하고 있었으나, B가 그 주택의 소유자라 주장하며 A에게 퇴거를 요구했습니다. A는 B의 주장이 사실이 아니라며, B의 요구를 거절했습니다. B는 법원에 A에 대한 퇴거 가처분을 신청합니다.
이러한 경우, 법원은 B의 소유권 보존등기와 A의 임차권 등기 및 B의 처분금지 가처분등기를 촉탁하고, 등기관은 직권으로 B의 소유권 보존등기와 A의 임차권등기 및 B의 처분금지 가처분등기를 함께 실행합니다.
임차권 등기 직권보존등기 사례
임차권 등기란 임차인이 임대차계약에 따라 임대인으로부터 부동산의 사용을 받은 권리를 등기하여 제 3자에 대해 효력을 발생시키는 것을 말합니다.
직권보존등기와 함게 이루어지는 임차권 등기의 사례는 다음과 같습니다.
1. A가 B에게 미등기 주택을 임대하고 있었으나 C가 그 주택의 소유자라 주장하며 퇴거를 요구하였습니다. A는 C의 주장이 사실이 아니라고 하며, 퇴거를 거부했습니다. C는 법원에 A에 대한 퇴거 가처분을 신청하였습니다.
이 경우 법원은 C의 소유권 보존등기와 A의 임차권 등기 및 C의 처분금지 가처분등기를 촉탁하고, 등기관은 직권으로 C의 소유권 보존등기와 A의 임차권등기 및 C의 처분금지 가처분 등기를 함께 실행합니다.
2. A가 B에게미등기 상가건물을 임대하고 있었으나, C가 그 상가건물에 대해 가압류를 신청했습니다. 이 경우 법원은 A의 소유권 보존등기와 B의 임차권 등기 및 C의 가압류 등기를 촉탁하고, 등기관은 직권으로 A의 소유권 보존등기와 B의 임차권 등기 및 C의 가압류 등기를 함께 실행합니다.
지권보존등기와 임차권 등기는 미등기 부동산에 대한 소유권과 임차권의 확보와 보호를 위해 필요한 등기입니다. 법원의 촉탁에 따라 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 하면서 임차권 등기를 함께 실행하는 경우가 많으므로, 이러한 절차와 효과에 대해 정확하게 이해하고 활용할 수 있어야 합니다.
댓글