미등기 부동산의 소유권 확정하는 방법 - 소유권 보존등기

등기 잡힌 소유권이란 무엇인진, 소유권 보존 등기에 대해 알아보고, 실무적인 사례와 방법을 설명해 드리겠습니다.

 

 

미등기 부동산의 소유권을 확정하는 방법 - 소유권 보존등기

소유권 보존등기란?

등기 잡힌 소유권이란 미등기 부동산에 대하여 최초로 이루어지는 등기를 뜻합니다. 물론 이후 항목이 없다면 소유권자가 될 수 있겠지만, 순위번호에 의해 소유권 이전의 항목에 실소유자가 권리자로 기록되어 있습니다.

부동산의 실소유자는 등기부등본상의 소유권 이전받은 자의 소유가 되며 갑구의 소유권 변동사항은 말소 표시를 하지 않습니다.

대다수의 분들은 이런 문맥이 뭘 의미하는지 애매할 겁니다. 전문분야가 아니라면 말이죠. 저 역시도 마찬가지였습니다. 그래서 좀 더 쉽게 뜻풀이를 해드리겠습니다. 

소유권 보존등기 신청 대상

 

 

소유권 보존등기를 신청할 수 있는 자는 부동산등기법 제65조에 따라 다음과 같습니다.

1. 토지대장, 임야대장 또는 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인
2. 확정판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자
3. 수용으로 인하여 소유권을 취득하였음을 증명하는 자
4. 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장의 확인에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자(건물의 경우로 한정한다)

이 중에서

• 원시취득한 즉, 말그대로 처음으로 어떤 재산을 취득한 경우에는 1번에 해당하며,
• 법적 분쟁을 통해 소유권을 확보하는 경우에는 2번에 해당합니다.

수용은 국가나 지방자치단체가 공공의 목적을 위해 사유재산을 취득하는 것을 말하며,

• 이 경우 3번에 해당합니다.

건물은

• 특별자치도시사, 시장, 군수 또는 구청장이 소유권을 확인해 주면 4번에 해당합니다.

이렇게 소유권 보존등기를 신청할 수 있는 자는 제한적이며, 신청할 때에는 각각의 경우에 따른 증명서류를 첨부해야 합니다.

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점유취득시효에 따른 소유권이전등기 사례

예를 들어, A씨의 할아버지가 오래전 대략 1960년경 부동산을 매수하고 해당토지의 지상에 주택을 짓고 대대로 살아왔다고 가정해 보겠습니다.

그런데, 할아버지가 2020년경 사망하시고, 20년이 넘는 기간을 점유한 의뢰인은 점유취득시효 완성에 따라 소유권을 주장할 자격을 취득한 상태입니다.

하지만 등기부등본에는 다른 사람이 소유권 보유자로 등기되어 있다면 어떻게 해결할 수 있을까요?

이러한 경우에는 A씨는 소유권 이전등기 소송을 제기하여 소유권을 확보할 수 있습니다.

• 점유취득시효란 20년 이상 공공연하게 지속적으로 점유하고 있을 경우에 인정되며, 점유취득시효가 완성됨에 따라 소유권을 주장할 수 있는 제도입니다.
• 단, 소유의 의사에 따라 점유하는 자주점유(동산이나 부동산 등 점유나 소유할 생각으로 물건을 지배하는 것)만이 가능하며, 불법점유와 타주점유(명확한 주인이 따로 있고, 지배의사가 없이 지배)의 경우는 해당되지 않습니다.

A 씨가 제출서류와 증거 입증만으로 쉽게 그의 주장 즉, 소유권이전등기를 통해 소유권을 확보할 수 있습니다.

 

 

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미등기 부동산

"미등기 부동산"이란 아직 등기소에 정식으로 소유자가 기록되지 않은 부동산을 말합니다. 예를 들어, 새로 지은 건물이 아직 등기가 안 된 경우가 이에 해당됩니다.

만약 이런 미등기 부동산에 대해 법원에서 "이 부동산을 함부로 팔거나 다른 사람에게 주면 안 된다"라고 판결이 내려졌다면, 이 판결을 바탕으로 등기소에 '처분제한 등기'를 해야 합니다. 즉, 부동산의 소유자가 마음대로 처분하지 못하도록 막는 것이죠.

그런데 여기서 중요한 점은, 이 처분제한 등기를 할 때 등기관이 먼저 '소유권 보존등기'를 한다는 것입니다.

소유권 보존등기란?

• 태어난지 얼마 안 된 아기가 출생신고를 하는 것과 비슷합니다.
• 아직 등기가 안 된 부동산에게 처음으로 '등기부등본'이라는 주민등록증 같은 것을 만들어주는 것입니다.
• 이 등기부등본에 소유주 정보를 기록하고, 앞으로 이 부동산에 대한 모든 변경 사항을 여기에 기록하게 됩니다.

왜 처분제한 등기와 함께 소유권 보존등기를 할까요?

• 처분제한 등기를 하려면 소유권이 누구에게 있는지 확실히 알아야 하기 때문입니다.
• 소유권 보존등기를 먼저 해서 소유주를 확정하고, 그다음에 그 소유주의 권리를 제한하는 것이죠.
• 마치 신생아에게 이름을 지어주고, 그 아이에게 어떤 제한을 가하려면 먼저 그 아이의 존재를 확인해야 하는 것과 같습니다.

정리하면, 법원에서 미등기 부동산에 대한 처분을 금지하는 판결이 나오면, 등기소에서는 먼저 그 부동산의 소유권을 확정하기 위해 소유권 보존등기를 하고, 이어서 그 소유권에 대한 처분을 제한하는 등기를 하는 것입니다.

이 과정에서 중요한 점은, 소유권 보존등기를 하는 사람이 원래의 소유자가 아니라 등기관이라는 것입니다. 이렇게 복잡한 절차를 거치는 이유는 부동산에 대한 권리를 명확하게 하고, 법원의 판결을 정확하게 이행하기 위해서입니다.

결론적으로, 이렇게 등기 잡힌 소유권은 미등기부동산에 대하여 최초로 이루어지는 등기나 직권으로 이루어지는 등기를 말하는 겁니다. 실제로 부동산의 실소유자는 등기부 등본상의 소유권 이전받은 자가 되므로, 등기 잡힌 소유권자와 혼동하지 않도록 주의해야 합니다.

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등기 잡힌 소유권은 미등기 부동산에 대하여 최초로 이루어지는 등기나 직권으로 이루어지는 등기를 말합니다.

• 소유권 보존 등기는 미등기 부동산의 소유자가 신청할 수 등기이며, 소유권을 확정하기 위해 필요한 절차입니다.
• 직권보존등기는 미등기 부동산에 대한 처분제한의 등기를 위해 필요한 절차이며, 법원과 등기관이 협력하여 이루어집니다.

이러한 등기 잡힌 소유권에 대해 잘 알고 있으면 부동산 거래나 분쟁에 있어서 유리하게 대처할 수 있을 겁니다.

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