비규제지역 2주택 보유자가 규제지역 주택을 취득할 때 알아야 할 세금

비규제지역에서 2 주택을 보유한 사람들이 규제지역의 주택을 취득할 때 알아야 할 세금과 절차를 소개하겠습니다.

 

 

비규제지역에서 2주택을 보유한 상태에서 규제지역의 주택을 취득하려는 사람들이 많아지고 있습니다. 하지만 이 과정에서 취득세, 양도세, 종합부동산세 등 여러 가지 세금이 부과되며, 자금조달계획서를 제출해야 하는 등 여러 가지 절차가 필요합니다.

 

 

비규제지역 2주택 보유자가 규제지역 주택을 취득할 때 알아야 할 세금

비규제지역과 규제지역의 구분 및 기준

비규제지역은 서울 강남 3구와 용산구를 제외한 전국 지역입니다.

 

1. 규제지역은 투기과열지구와 조정대상지역으로 구분됩니다.

①투기과열지구는 서울 강남 3구와 용산구

②조정대상지역은 서울시 전체와 경기도 일부 지역

 

2. 비규제지역에서 2 주택을 보유한 상태에서 규제지역의 주택을 취득할 때 부과되는 취득세와 취득세 계산방법

취득세는 취득방법에 따라 세율이 상이하고, 주택 수에 따라 일반과세 및 중과세율로 구분하여 적용됩니다. 비규제지역에서 2 주택을 보유한 상태에서 규제지역의 주택을 취득할 때 다음과 같은 경우에 따라 취득세가 달라집니다.

 

 

가. 분양권으로 취득한 경우

분양권 취득 당시 조정지역이었으나, 주택 취득일(잔금일)에 비조정인 경우 비조정 취득세율이 적용됩니다. 분양권의 취득일은 잔금을 모두 납부한 날이며, 분양권의 취득세율은 분양권 취득 당시 주택수를 기준으로 합니다. 일반세율은 다음과 같습니다.

 

주택가격	세율
6억 이하	1%
6억 초과 - 9억 이하	1 - 3%
9억 초과	3%

 

중과세율은 다음과 같습니다.

①조정대상지역 : 6%

②비조정대상지역 : 8%(3주택자), 12%(4 주택 이상/법인)

 

나. 일시적 2주택자로서 신규주택을 취득하는 경우

신규주택 취득일부터 종전주택을 처분할 경우 취득세가 중과되지 않습니다. 신규주택 취득일 당시 모두 조정인 겨우 신규주택 취득일로부터 2년 이내에 종전주택을 처분해야 합니다.

 

신규주택 취득일 당시 종전·신규 주택의 공시가격 합계가 9억 원 이하인 경우

①취득세 : 비규제지역에서 2주택을 취득하므로 일반세율인 1% 적용됩니다. 따라서 취득세는 신규주택의 공시가격 × 1%입니다.

 

 

②양도세 : 규제지역에서 1주택을 양도하므로, 2년 보유 및 2년 거주가 필요합니다. 만약 이 조건을 만족한다면 양도세는 비과세 되고, 만족하지 못한다면 기본세율과 중과세율이 적용됩니다. 예를 들어, 보유기간이 1년이고, 거주기간이 없다면 기본세율은 30%, 중과세율은 20%이므로, 총 50%의 세율이 적용됩니다. 따라서 양도세는 (종전주택의 공시가격 - 취득가액) × 50%입니다.

 

③종합부동산세 : 종전·신규 주택의 공시가격 합계가 9억원 이하이므로 종합부동산세가 면제됩니다.

 

비규제지역에서 2주택을 보유한 상태에서 규제지역의 주택을 양도할 때 부과되는 양도세와 양도세 계산방법

양도세는 양도일 기준으로 주택 수와 보유기간에 따라 세율이 달라집니다. 비규제지역에서 2 주택을 보유한 상태에서 규제지역의 주택을 양도할 때는 다음과 같은 경우에 따라 양도세가 달라집니다.

1. 1주택자로서 규제지역의 주택을 양도하는 경우

2년 보유 및 2년 거주 필수로 양도세가 비과세

일시적 2주택자로서 1년 이내 기존주택 매도 및 신규주책 전입(2년 보유 및 2년 거주 필수)으로 양도세가 비과세

 

2. 다주택자로서 규제지역의 주택을 양도하는 경우

기본세율(6%-45%) + 20%(2주택) 또는 30%(3 주택)이 적용되었으나, 윤석열 정부 소득세법 시행령에 따라 2024년 5월 9일까지 양도세 중과가 한시적으로 배제되어 기본세율 (6%-45%)만 적용됩니다.

 

주택 구입 시 필수 제출 서류! 주택취득자금 조달 및 입주계획서 작성 및 제출방법

 

비규제지역에서 2주택을 보유한 상태에서 규제지역의 주택을 보유할 때 부과되는 종합부동산세와 종합부동산세 계산방법

종합부동산세는 주택수와 가격에 따라 세율이 달라집니다.

 

 

비규제지역에서 2주택을 보유한 상태에서 규제지역의 주택을 보유할 때는 다음과 같은 경우에 따라 종합부동산세가 달라집니니다.

①규제지역의 주택 공시가격이 9억 이하인 경우 : 종합부동산세 면제

②규제지역의 주택 공시가격이 9억 초과한 경우 : 종합부동산세가 공시가격의 일정 비율로 부과

 

공시가격	세율
9억 초과 - 12억 이하	0.6%
12억 초과 - 15억 이하	0.8%
15억 초과 - 30억 이하	1.0%
30억 초과 - 60억 이하	1.2%

 

비규제지역과 규제지역에 부과되는 세금이 차이나는 이유

1. 취득세 : 비규제지역에서는 2주택까지 일반세율이 적용되고, 규제지역에선 1 주택만 일반세율이 적용됩니다. 또한 분양권 취득 시 주택 취득일 따라 세율이 달라집니다.

 

2. 양도세 : 비규제지역에선느 2년 보유만으로 양도세가 비과세 되고, 규제지역에서는 2년 보유 및 2년 거주가 필요합니다. 또한 다주택자의 경우 규제지역에서는 중과세율이 적용되었으나 정부의 임시조치로 기본세율로 낮춰졌습니다.

 

 

3. 종합부동산세 : 비규제지역에서는 공시가격이 9억 이하인 주택은 면제되고, 규제지역에서는 공시가격이 6억 이하인 주택만 면제됩니다. 또한 공시가격이 9억 초과인 주택의 경우 비규제지역에서는 세율이 낮고, 규제지역에서는 세율이 높습니다.

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비규제지역에서 2주택을 보유한 상태에서 규제지역의 주택을 취득하는 것은 많은 세금과 절차를 요구합니다. 하지만 이를 준비하고 계획하면 세금을 줄이고 난감하게 하는 문제를 해결할 수 있습니다. 그리고 정부의 임시조치로 2023년까지 규제지역의 양도세가 기본세율로 낮아졌으므로, 이 기간 안에 규제지역의 주택을 양도하면 세금부담을 크게 줄일 수 있습니다.

 

비규제지역에서 2주택을 보유한 사람들은 규제지역의 주택을 취득할 때 이러한 정보를 참고하여 합리적인 결정을 내리기 바랍니다.

 

 

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