안전한 전세 계약을 위한 필수 체크리스트

전세 계약 시 발생할 수 있는 문제를 예방하는 방법을 소개합니다. 매물 탐색부터 계약서 작성까지 꼭 알아야 할 체크리스트를 확인하세요.

안전한 전세계약을 위한 필수 필수체크리스트

전세 계약을 준비하면서 누구나 한 번쯤 겪을 수 있는 실수들이 있습니다. 전문가의 경험을 바탕으로 실제 상황에서 발생할 수 있는 문제들과 그에 대한 해결책을 안내하겠습니다. 때로는 사소한 실수로 큰 금전적 손실을 입을 수 있기 때문에, 세심한 주의가 필요합니다.

매물을 확인할 때 고려해야 할 사항은 다양하며, 안전한 전세 계약을 위해 꼼꼼한 확인이 필수적입니다. 다음은 매물 확인 시 주요하게 살펴봐야 할 점들을 정리한 것입니다.

※핵심개요표

항목	체크리스트	비고
매물 탐색	시세를 확인하고 지나치게 저렴한 매물은 의심하기	가격이 지나치게 저렴하면 허위 매물일 가능성 있음
	공인중개사협회에 등록된 중개업소 이용	신뢰할 수 있는 중개업소를 통해 정보 확인
주택 상태 확인	곰팡이, 결로 현상, 단열 상태 점검	전기 콘센트, 스위치 작동 여부도 체크
	도배, 장판, 수리 필요 부분이 있는지 확인	하자 발생 시 책임 주체를 계약서에 명확히 기재
시세 확인	실거래가와 주변 시세를 비교하고 적정한 가격인지 확인	전세가율 80% 이상이면 깡통 전세 위험
등기부등본 확인	갑구(소유권), 을구(선순위 채권자) 확인	선순위 채권자나 가압류 여부 반드시 체크
	다가구주택 시 선순위 임차보증금 확인	전입세대 열람 내역 및 확정일자 부여 현황 확인
전세보증보험 확인	전세보증보험 가입 가능 여부 확인	보험 가입이 가능한지 미리 확인
임대인 확인	임대인 신분증 및 대리인 위임장 확인	임대인과 직접 계약을 선호, 세금 체납 여부 확인
계약서 작성 시 주의사항	하자, 수리 책임 및 계약 해지 조건 명확히 기재	계약서 특약 사항으로 명시
	공인중개사의 도움을 받거나 필요한 경우 법적 자문을 구하는 것이 좋음	계약 후 전입신고와 확정일자 받는 것 필수

이 표는 전세 계약을 준비할 때 반드시 체크해야 할 중요한 항목들을 정리한 것으로, 각 단계별로 세심하게 확인할 수 있도록 도와줍니다. 계약 전후로 필요한 확인 사항들을 빠짐없이 점검하고, 문제 발생을 미리 예방할 수 있습니다.

 

 

매물 탐색 시 주의사항

가격이 지나치게 저렴하거나 '집주인 직접'이라는 문구가 있는 매물은 허위 매물일 가능성이 높습니다.
이런 매물들은 종종 실제 매물과는 다른 조건을 제시하는 경우가 많으므로, 시세를 꼼꼼히 확인하고 가격이 지나치게 낮은 매물은 의심하는 것이 좋습니다. 또한, 공인중개사협회에 등록된 중개업소를 이용하는 것이 안전합니다.

온라인에서 매물을 찾는 것도 좋지만, 현장 방문을 통해 실물을 확인하는 것이 매우 중요합니다. 사진만 보고 결정하기보다는 실제 상태를 직접 확인하는 것이 전세 계약에서의 리스크를 줄이는 방법입니다.

다음은 매물 탐색 시 주의사항들입니다.

• 온라인 플랫폼 활용
  직방, 다방, 네이버 부동산 등 다양한 부동산 앱/웹사이트를 활용하여 원하는 지역과 가격대의 매물을 탐색할 수 있습니다.
• 부동산 중개업소 방문
  온라인 매물 외에도 직접 발품을 팔아 지역 부동산을 방문하는 것이 좋습니다. 특히, 해당 지역에 매물을 많이 공유하는 중개업소를 선택하는 것이 유리할 수 있습니다. 여러 중개업소를 방문하여 매물을 비교해 보는 것이 중요합니다.
• 허위 매물 주의
  온라인 매물 중에는 허위 매물이 있을 수 있으므로 주의해야 합니다.
• 오프라인 매물 주의
  부동산 플랫폼에 등록되지 않은 매물은 하자나 문제가 있을 가능성이 있으므로 신중하게 접근해야 합니다.
• 다양한 플랫폼 교차 확인
  여러 플랫폼을 교차하며 매물을 확인하여 중복되는 매물을 피하고 더 많은 정보를 얻을 수 있습니다.

주택 상태 점검

집을 보러 갔을 때, 도배나 장판만 확인하고 지나치는 경우가 많습니다. 하지만 실제로 중요한 것은 곰팡이, 결로 현상, 전기 콘센트와 스위치 작동 여부 등입니다.
만약 이런 문제가 있다면 수리 비용이 발생할 수 있고, 계약 후 문제가 생길 수도 있습니다. 또한, 단열 상태를 체크하여 겨울철 난방비가 많이 들지 않도록 확인하는 것이 중요합니다.

집의 상태뿐만 아니라, 수리할 부분에 대한 책임이 누구에게 있는지도 명확히 해야 합니다. 계약서에 이를 기재하는 것이 불필요한 분쟁을 예방하는 방법입니다.

• 불법/무허가 건축물 확인
  건축물대장을 열람하여 불법 또는 무허가 건축물인지 확인해야 합니다. 불법 건축물은 전입신고가 불가능하거나 주택임대차보호법의 보호를 받기 어려울 수 있습니다. ‘세움터(cloud.eais.go.kr)’에서 건축물대장을 확인할 수 있습니다.
• 실제 방문: 현장을 방문하여 주택 상태를 꼼꼼히 확인해야 합니다.
  • 내부 상태
    도배, 장판 상태, 옵션 및 내부 시설물의 파손 여부 등을 확인합니다. 파손된 부분은 사진으로 남겨두고 집주인과 수리 여부를 협의해야 합니다.
  • 습도 및 해충: 실내 습도와 바퀴벌레 거주 여부를 확인합니다.
  • 수압 및 배수: 싱크대와 화장실의 수압 상태와 배수 상태를 확인합니다.
  • 소음: 층간 소음 및 주변 소음을 확인해야 합니다.
  • 일조량: 하루 종일 해가 들어오지 않는 집은 피하는 것이 좋습니다.
  • 주변 환경: 유흥가에 위치한 주택은 피하는 것이 좋습니다.
• 누수 확인: 방 외벽 모서리, 세탁실 등 누수 흔적을 확인해야 합니다.
• 하자 확인
  집의 하자를 꼼꼼히 확인하고, 계약 시 서로 인지한 상태로 계약해야 추후 문제 발생을 예방할 수 있습니다.

 

 

시세 및 가격 확인

전세 계약을 체결하기 전에 시세를 꼭 확인해야 합니다. 실거래가를 통해 해당 지역의 시세를 파악하고, 매매가와 전세가의 차이가 너무 크지 않은지 확인하는 것이 중요합니다.
전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 80%를 넘으면 깡통 전세의 위험이 커지므로, 이 점을 유의해야 합니다.

또한, 전세가율뿐만 아니라 주변 시세와의 비교도 중요합니다. 같은 지역 내 유사 매물과 가격을 비교해보는 것도 시세를 파악하는 데 도움이 됩니다.

• 실거래가 확인
  국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr) 등에서 해당 지역의 실거래가를 확인하여 적정 시세를 파악해야 합니다.
• 매매가와 비교
  전세가뿐만 아니라 매매가도 함께 확인하여 깡통 전세 위험을 피해야 합니다. 전세가가 매매가와 비슷하거나 높은 경우 깡통 전세 위험이 있으므로 주의해야 합니다.

• 인근 시세 비교: 인근 유사 매물과 비교하여 시세가 적절한지 확인해야 합니다.

등기부등본 확인

등기부등본은 반드시 계약 전 실시간으로 발급받아 확인해야 합니다. 공인중개사나 집주인이 제공하는 등기부등본이 아니라 본인이 직접 발급받은 최신 정보를 확인하는 것이 중요합니다.
특히, 갑구(소유권 관련 사항)와 을구(선순위 채권자 관련 사항)를 철저히 점검해야 합니다.

다가구주택의 경우, 선순위 임차보증금을 꼭 확인해야 합니다. 전입세대 열람 내역과 확정일자 부여 현황을 체크하여 선순위 임차인들의 보증금이 얼마인지 확인해야 후에 발생할 수 있는 문제를 예방할 수 있습니다.

• 실시간 발급
  계약 직전에 실시간으로 등기부등본을 발급받아 확인해야 합니다. 공인중개사나 집주인이 제공하는 등기부등본이 아닌 직접 발급받은 등기부등본으로 확인해야 합니다.
• 표제부, 갑구, 을구 확인
  등기부등본의 표제부(건물의 기본 정보), 갑구(소유권 관련 사항), 을구(소유권 외 권리 관련 사항)를 모두 확인해야 합니다.
  • 표제부: 소재지, 면적, 건물의 용도, 층수, 구조 등을 확인하여 계약서와 일치하는지 확인합니다.
  • 갑구: 소유자 정보를 확인하고, 가등기, 가압류, 신탁 등의 내용이 없는지 확인합니다.
  • 을구: 근저당권, 전세권 등 선순위 권리관계를 확인합니다. 과도한 융자나 선순위 채권이 있는 경우 위험할 수 있습니다.

전월세 계약 필수 확인! 등기부등본 보는 법 및 주의사항

• 다가구주택
  다가구주택의 경우 선순위 임차보증금을 확인해야 합니다. 전입세대 열람 내역 및 확정일자 부여 현황을 통해 선순위 임차인들의 보증금 합계를 확인해야 합니다.
  임대인에게 전입세대 열람원과 확정일자 부여 현황을 요청하거나 동사무소에서 직접 확인할 수 있습니다.

전세보증보험

전세보증보험은 전세 계약 시 반드시 고려해야 할 부분입니다. 가능하다면 보증보험에 가입하여 보증금을 보호하는 것이 안전합니다. 보험 가입이 가능한 주택인지 미리 확인하고, 가입 조건도 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.

만약 전세보증보험이 가입되지 않는 경우, 보증금 보호를 위한 다른 방법을 고려해야 합니다. 특히 보증금 반환 문제가 발생할 수 있기 때문에, 이를 예방하기 위한 준비가 필요합니다.

• 가입 가능 여부 확인: 전세보증보험 가입이 가능한 주택인지 확인해야 합니다.
• 가입 권장: 가능하면 전세보증보험에 가입하여 보증금을 보호하는 것이 좋습니다.
• 보증보험 지원: 전세보증보험 지원 사업을 통해 일부 비용을 지원받을 수 있습니다.
• 안심전세 앱: 안심전세 앱을 통해 시세 조회, 위험성 진단, 보증보험 가입 가능 여부 등을 확인할 수 있습니다.

전세사기 방지를 위한 전세보증보험 가입방법

 

 

임대인 확인

임대인의 신분증을 반드시 확인하여 계약 당사자가 맞는지 확인해야 합니다. 대리인이 계약하는 경우 위임장과 인감증명서 등 필요한 서류를 확인하는 것이 안전합니다. 가능하다면 임대인과 직접 계약을 체결하는 것이 좋습니다.

또한, 임대인의 세금 체납 여부를 확인하는 것도 중요합니다. 세금 체납이 있으면 보증금 반환에 문제가 생길 수 있기 때문에, 계약서에 ‘임대인은 국세 및 지방세 체납이 없음을 확인한다’는 조항을 추가하는 것이 좋습니다.

• 신분증 확인
  임대인의 신분증을 확인하여 계약 당사자 본인인지 확인해야 합니다.
• 대리인 계약
  대리인과 계약할 경우 위임장, 인감증명서 등 적법한 서류를 확인해야 하며, 가급적 임대인과 직접 계약하는 것이 좋습니다.
• 세금 체납 확인
  임대인의 국세 및 지방세 체납 여부를 확인해야 합니다. 체납 시 보증금 반환에 문제가 생길 수 있습니다.

전세 계약 시 임대인의 세금 체납 여부 확인 방법과 중요성

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전세 계약을 체결할 때는 작은 실수로 큰 금전적 손실을 입을 수 있습니다.
매물 탐색부터 계약서 작성까지의 모든 과정에서 세심한 주의가 필요하며, 각 단계에서 체크리스트를 바탕으로 철저히 점검하는 것이 안전한 계약을 위한 핵심입니다.
전문가의 도움을 받거나, 충분한 사전 조사를 통해 리스크를 줄이는 것이 가장 좋은 방법입니다.

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