일시적 2주택자의 취득세 감면조건과 절차, 계산방법

신규주택을 취득하면서 기존 주택을 처분할 계획인 일시적 2 주택자는 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 일시적 2 주택자의 정의와 조건, 취득세 감면 신청방법과 절차, 취득세 계산 예시, 기존 주택 처분방법 등 여러 팁을 알려드리겠습니다.

 

 

일시적 2 주택자의 취득세 감면조건과 절차, 계산방법

일시적 2 주택자란?

일시적 2 주택자란 신규 주택을 취득하면서, 기존 주택을 처분할 계획인 사람을 말합니다. 일시적 2 주택자가 되려면 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.

• 신규 주택과 기존 주택 모두 조정대상지역에 있어야 합니다.
• 신규 주택 취득일을 기준으로 3년 내에 기존 주택을 처분해야 합니다.
• 신규 주택과 기존 주택 모두 1세대 1 주택으로 인정되는 주택이어야 합니다.

※1세대 1 주택이란?
1세대란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 세대를 말합니다.

①1세대 1 주택으로 인정
: A와 B는 부부로서 인천에 있는 아파트에 거주하고 있습니다. A와 B는 각각 아파트의 지분을 소유한 채 3년 이상 보유하고 있는 상태입니다. 이럴 경우, A와 B는 1세대 1 주택으로 인정됩니다.

②1세대 1 주택으로 불인정
: C는 강남에 아파트를 3년 이상 보유하고 있습니다. 하지만 C의 배우자 D는 부산에 있는 아파트를 2년 이상 보유하고 있습니다. 그리고 C와 D는 각각 다른 주소에서 생계를 이어가고 있는 경우, C와 D는 1세대 2 주택으로 인정됩니다.

 

 

일시적 2 주택자가 되는 경우의 장점은 취득세를 1 - 3%의 1 주택 세율로 적용받을 수 있다는 것입니다.

일반적으로 다주택자가 주택을 취득하면 취득세를 중과된 세율로 납부해야 합니다. 예를 들어, 조정대상 지역에 있는 주택을 취득하는 경우에는 취득세를 8%로 부과받습니다.
그러나 일시적 2 주택자가 되는 경우에는 취득세를 1-3%의 1주택 세율로 적용받을 수 있습니다. 예를 들어, 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우에는 취득세를 3%로 부과받습니다.

 

단, 기한 내에 기존 주택을 처분하지 않으면 취득세 중과분이 추가 과세됩니다. 하지만 일시적 2 주택자가 되는 경우 기존주택을 처분할 때 양도소득세를 부담해야 하는 단점이 있습니다.

또한 신규주택과 기존 주택 모두 재산세를 내야 합니다.

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일시적 2 주택자가 되는 경우 취득세 감면 방법과 절차

일시적 2 주택가 된 후 취득세 감면 방법

• 신규 주택 취득 시에는 취득세를 중과된 세율로 납부
• 기존 주택을 처분할 때에는 취득세 감면 신청서와 관련 서류를 제출
• 취득세 감면 신청서와 관련 서류를 검토한 후에 취득세 감면 승인 여부를 통보받음
• 취득세 감면 승이 나면 취득세 중과분이 환급

일시적 2 주택자가 된 경우 취득세 감면 절차

• 신규 주택 취득 시에는 해당 지방자치단체에 취득신고를 하고, 중과된 세율로 취득세를 납부
• 기존 주택을 처분할 때에는 해당 지방자치단체에 양도신고를 하고, 양도소득세를 납부
• 기존 주택을 처분한 후 30일 이내에 해당 지방자치단체에 다음과 같은 서류를 제출
  • 취득세 감면 신청서
  • 신규 주택 취득증명서
  • 기존 주택 처분증명서
  • 기존 주책 취득세 납부증명서
  • 기타 필요한 서류
• 해당 지방자치단체는 취득세 감면 신청서와 관련된 서류를 검토한 후 취득세 감면 승인 여부를 통보
• 취득세 감면 승인이 나면 취득세 중과분이 환급됩니다. 환급 방법은 다음과 같습니다.
  • 신규 주택 취득 시 납부한 취득세 중과분을 환급받음
  • 기존 주택 처분 시 납부한 양도소득세 중 취득세 중과분을 공제받음

 

 

일시적 2주택자가 되는 경우 취득세 계산방법

예를 들어, 조정대상지역에서 기존 주택의 취득가액이 5억 원 이하이고, 신규 주택의 취득가액이 10억 원 이상인 경우를 가정해 보겠습니다.

이 경우 신규주택에 대해서는 10억 원까지는 1 주택 취득세율(3%)을, 그 이상은 2 주택 취득세율(8%)을 적용합니다.

만약 신규주택의 취득가액이 12억 원이고 기존 주택의 취득가액이 4억 원이라면, 다음과 같이 취득세를 납부해야 합니다.

• 신규 주택의 취득가액 중 10억 원까지 : 10억 × 3% = 3천만 원
• 신규 주택의 취득가액 중 그 이상 : 2억 원 × 8% = 1천6백만 원
• 따라서 총 납부해야 할 취득세는 3천만 원 + 1천6백 원 = 4천6백만 원입니다.

하지만 이 경우에는 일시적 2 주택자로 인정되어 취득세 감면 신청을 할 수 있습니다. 일시적 2 주택자로 조건을 충족했다면, 다음과 같이 환급받는 금액을 구할 수 있습니다. 

• 신규 주택의 취득가액 중 10억 원까지 : 10억 원 × (8% - 3%) = 5천만 원
• 신규 주택의 취득가액 중 그 이상 : 2억 원 × (8% - 3%) × (40% - 6%) = 4백만 원
• 기존 주택의 취득가액 전체 : 4억 원 × (40% - 6%) × (8% - 3%) = 8백만 원

따라서 총 환급받는 금액은 5천만 원 + 4백만 원 + 8백만 원 =5천8백만 원입니다. 그리고 기존 주택을 처분할 때 종합부동산세를 면제받기 때문에 종합부동산세율(6%)을 환급받습니다.

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일시적 2 주택자가 기존 주택을 처분하는 방법과 주의사항

처분방법

• 매매 : 기존 주택을 다른 사람에게 판매하는 방법입니다 매매 시에는 양도소득세를 부담해야 하며, 매매가격이나 시장 상황에 따라 수익이나 손실이 발생할 수 있습니다.
• 증여 : 기존 주택을 가족이나 친지에게 무상으로 양도하는 방법입니다. 증여 시에는 증여세를 부담해야 하며, 증여받는 사람의 주택 수에 따라 취득세가 부과될 수 있습니다.
• 상속 : 기존 주택을 사망 후에 상속인에게 양도하는 방법입니다. 상속 시에는 상속세를 부담해야 하며, 상속받는 사람의 주택 수에 다라 취득세가 부과될 수 있습니다.

주의사항

• 신규 주택 취득일을 기준으로 3년 내에 기존 주택을 처분해야 합니다. 만약 기한을 초과하면 취득세 감면 혜택을 받을 수 없으며, 이미 받은 경우에는 추가 과세됩니다.
• 기존 주택을 처분할 때는 양도소득세를 최대한 줄일 수 있는 방법을 선택하거나, 양도소득세 공제 및 감면조건을 활용하시기 바랍니다. 예를 들어, 장기보유 공제, 재건축 공제, 재개발 공제, 재정비 공제 등이 있습니다.
• 기존 주택을 처분할 때에는 시장 상황이나 매매가격을 잘 파악하고, 적절한 시기와 방법을 선택하시기 바랍니다. 예를 들어, 부동산 시장이 호황일 때나 매매가격이 높을 때 매매하거나, 가족이나 친지에게 증여를 하거나, 상속인이 있는 경우 상속을 하는 등이 있습니다.

 

 

이상으로 일시적 2 주택자가 되는 경우 취득세 감면방법에 대해 알아보았습니다. 일시적 2 주택자가 되는 경우에는 취득세 감면 혜택을 받을 수 있지만, 양도소득세나 재산세 등 다른 세금도 고려해야 합니다.

또한, 기한 내에 기존 주택을 처분하지 않으면 취득세 감면 혜택을 잃게 되므로 유의하시기 바랍니다.

 

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