임대차계약을 연장하는 방법 : 묵시적갱신, 재계약, 계약갱신청구권

묵시적 갱신, 재계약, 계약갱신청구권의 개념과 특징, 그리고  구체적인 사례를 알아보겠습니다.

 

 

임대차계약을 연장하는 방법에는 묵시적 갱신, 재계약, 계약갱신청구권이 있습니다. 이들은 각각 임대인과 임차인의 권리와 의무가 다르므로 잘 구분하여 선택해야 합니다.

임대차계약을 연장하는 방법 : 묵시적갱신, 재계약, 계약갱신청구권

구분	묵시적갱신	재계약	계약갱신청구권
개념	임대인이 통보하지 않으면 전계약과 동일하게 연장	원래 계약을 종료하고 새로운 조건을 체결	임차인이 임대인에게 요구하여 발생하는 권리
장점	보증금이나 월세가 인상되지 않음. 계약해지가 자유로움	계약갱신청구권을 사용할 수 있음. 임대인의 실거주 해지가 불가능함	보증금이나 월세 인상률을 제한할 수 있음
단점	임대인의 실거주 해지가 가능함. 계약갱신청구권을 사용할 수 없음	보증금이나 월세가 인상될 수 있음. 계약해지가 불가능함	한 번만 사용할 수 있음. 임대인의 실거주 해지가 가능함
주의사항	의사전달은 내용증명으로 함	보증금 인상률은 법정전환율 이내로 함. 확정일자를 받아야 함	정해진 기간 내에 서면으로 청구함. 등기부등본을 확인함

 

 

묵시적 갱신 개념과 특징

묵시적 갱신이란 임대인이 계약 종료일로부터 2개월 전까지 임차인(세입자)에게 계약 갱신에 관한 내용을 통보하지 않으면, 계약조건 변경 없이 전계약과 똑같이 임대차한 것으로 봅니다.

그래서 보증금이나 월세가 인상되지 않고, 임차인이 언제든지 계약해지를 통보할 수 있다는 장점이 있습니다.

하지만 임대인이 자신의 실거주를 명분으로 계약을 해지할 수 있고, 임차인은 계약갱신청구권을 사용할 수 없다는 점입니다.

→임대인이 자신의 실거주를 명분으로 계약을 해지할 수 있다는 것은,
임대인이 자신이나 배우자, 직계존비속, 직계비속이 실제로 거주할 목적으로 임차인에게 계약해지를 통보할 수 있다는 의미입니다. 이 경우 임차인이 계약해지에 동의하지 않아도, 6개월 후에는 계약이 종료됩니다.

→임차인은 계약갱신청구권을 사용할 수 없다는 것은,
임차인이 임대인에게 요구함으로써 발생하는 권리로, 임차인은 계약만료일부터 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약갱신을 청구할 수 있는데, 묵시적 갱신의 경우에는 이 권리를 행사할 수 없다는 의미입니다.

이러한 묵시적 갱신에서 가장 주의할 점은 임대인에게 정확하게 갱신의사를 전달하는 것이 중요하다는 점입니다. 계약해지통보는 내용증명으로 하는 것이 효과적입니다.

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사례는 다음과 같습니다.

1. A는 2019년 10월 15일에 B의 집을 전세로 계약했습니다.

• 계약기간은 2년이며, 보증금은 1억 원입니다. 2021년 8월 15일까지 집주인 B는 세입자 A에게 아무런 통보를 하지 않았습니다.
• 이 경우 A는 묵시적 갱신으로 인해 2023년 10월 15일까지 동일한 조건으로 거주할 수 있습니다. 만약 A가 이사를 가고 싶다면 B에게 해지통보를 하고 3개월 후에 나갈 수 있습니다.

2. C는 2020년 7월 31일에 D의 집을 월세로 계약했습니다.

• 계약기간은 2년이며 보증금은 500만원, 월세는 50만 원입니다. 임대인 D는 임차인 C에게 계약만료일인 2022년 7월 31일까지 아무런 통보를 하지 않았습니다.
• 이 경우 C는 묵시적 갱신으로 2024년 7월 31일까지 동일한 조건으로 거주할 수 있습니다. 만약 C가 이사를 가고 싶다면 D에게 해지통보를 하고 3개월 후 이사갈 수 있습니다. 

 

 

재계약 개념과 특징

재계약이란 원래의 계약을 종료하고, 새로운 조건으로 계약을 다시 체결하는 것을 말합니다. 재계약을 할 경우에는 보증금이나 월세가 인상될 수 있으며, 임차인은 임대인의 동의없이 계약을 해지할 수 없습니다.

장단점

• 임차인이 계약갱신청구권을 사용할 수 있고, 임대인이 자신의 실거주를 명분으로 계약을 해지할 수 없다는 장점이 있습니다.
• 하지만 재계약 할 때 보증금이나 월세가 인상될 수 있고, 임차인이 언제든지 계약해지를 통보할 수 없다는 점입니다. 이는 재계약을 한 후에는 임차인이 임대인의 동의 없이 계약을 해지할 수 없다는 의미입니다.

이처럼 임차인이 계약을 해지하고 싶다면, 임대인에게 의사를 명확히 표시하고, 원만한 협의를 통해 합의해야 합니다.

하지만 재계약 시 보증금 인상률은 법정전환율을 초과할 수 없으며, 재계약서에 확정일자를 받아야 집에 문제가 생겼을 때 원활하게 해결할 수 있습니다.

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재계약 사례

1. E는 2019년 10월 15일에 F의 집을 전세로 계약했습니다.

• 계약기간은 2년이며 보증금은 1억 원입니다. F는 2021년 8월 15일에 E에게 보증금을 1억 2천만 원으로, 2,000만 원 더 인상하겠다고 통보했습니다.
• E는 F의 요구에 동의하고 새로운 계약서를 작성했습니다. 이 경우 E는 재계약으로 인해 2023년 10월 15일까지 거주할 수 있습니다. 그리고 만약 E가 이사를 가고 싶다면 집주인 E의 동의가 필요합니다.

2. G는 2020년 7월 31일에 H의 집을 월세로 계약했습니다.

• 계약기간은 2년이며 보증금은 500만원, 월세는 50만 원입니다. H는 2022년 7월 31일에 G에게 보증금을 700만 원으로 인상하겠다고 통보했습니다.
• G는 H의 요구에 동의하고 새로운 계약서를 작성했습니다. 이 경우 세입자 G는 재계약으로 2024년 7월 31일까지 거주할 수 있습니다. 그리고 G가 이사를 가고 싶다면 H의 동의가 필요합니다.

 

 

계약갱신청구권 개념과 특징

계약갱신청구권이란 임차인이 임대인에게 요구함으로써 발생하는 권리로, 임차인은 계약만료일로부터 6개월전부터 2개월 전가지 임대인에게 계약갱신을 청구할 수 있습니다.

• 임차인이 보증금을 5% 이내로 인상하거나 월세를 법정전환율 이내로 인상하는 조건으로 계약을 연장할 수 있다.
• 임차인은 요구권을 한 번만 사용할 수 있고, 임대인이 자신의 실거주를 명분으로 계약을 해지할 수 있다.

그리고 계약갱신청구권을 사용할 때 임차인은 정해진 기간 내에 서면으로 청구해야 하고, 재계약시 등기부등본을 확인해야 합니다.

계약갱신청구권 사례

1. I는 2019년 10월 15일에 J의 집을 전세로 계약했습니다.

• 계약기간은 2년이며 보증금은 1억 원입니다. I는 2021년 4월 15일에 J에게 보증금을 그대로 유지하고 계약을 연장하겠다고 통보했습니다.
• J는 세입자 I의 요구를 받아들였습니다. 이 경우 I는 계약갱신청구권으로 인해 2023년 10월 15일까지 거주할 수 있습니다.
• 그리고 요구권을 사용해서 재계약이 성립됐기 때문에 I가 이사를 가고 싶다면 집주인 J의 동의가 필요합니다.

2. K는 2020년 7월 31일에 L의 집을 월세로 계약했습니다.

• 계약기간은 2년이며 보증금은 500만원, 월세는 50만 원입니다. K는 2022년 1월 31일에 집주인 L에게 보증금을 400만으로 줄이고, 월세를 법정전환율에 따라 인상하고 계약을 연장하겠다고 통보했습니다.
• L은 K의 요구를 받아들였습니다. 이 경우 K는 계약갱신청구권으로 인해 2024년 7월 31일까지 거주할 수 있습니다. 그리고 K가 이사를 가고 싶다면 집주인 L의 동의가 필요합니다.

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임대차계약을 연장하는 방법에는 묵시적갱신, 재계약, 계약갱신청구권이 있으며, 이들은 각각 임대인과 임차인의 권리와 의무가 있습니다.

• 묵시적 갱신은 임차인에게 유리하고, 재계약은 임대인에게 유리하며,
• 계약갱신청구권은 임차인이 보증금 인상률을 제한할 수 있는 방법입니다.
• 임대차계약 연장 방법을 선택할 때는 자신의 상황과 의도에 맞게 잘 구분하여 선택해야 하며, 서면으로 통보하고 확정일자를 받는 등의 절차를 준수해야 합니다.

묵시적 갱신, 재계약, 계약갱신청구권의 개념과 특징, 그리고 구체적인 사례를 들어 알아보았습니다. 많은 분들에게 도움이 되었기를 바랍니다.

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