임대차 계약 갱신 시 전세를 월세로, 월세를 전세로 전환하는 방법
전월세 전환율이란 무엇이고, 어떻게 계산하는지, 전월세 전환율이 바뀌면 임대차 계약은 어떻게 해야 하는지에 대해 간단히 다뤄보겠습니다.
구체적인 예시와 설명을 통해 전월세 전환율에 대해 이해하는데 도움이 되고자 합니다.
임대차 계약 갱신 시 전세를 월세로, 월세를 전세로 전환 시 전월세 계산방법
전월세 전환율이란 전세를 월세로 바꾸거나, 월세를 전세로 바꿀 때 적용하는 비율을 말합니다. 전월세 전환율은 기존에 맺은 전세 계약을 월세로 바꾸는 경우에만 적용되며, 신규계약에 적용되지 않는다는 점을 기억하시기 바랍니다.
전월세 전환율이 신규계약에 적용되지 않는 이유
전월세 전환율은 세입자의 권리를 보호하기 위해서 임대인이 보증금을 월세로 전환할 때, 일정 비율을 넘지 못하도록 한계선을 정해놓은 마지막 마지노선이라고 생각하시면 됩니다. 그렇기 때문에 신규계약에서는 세입자가 원하지 않으면 계약을 하지 않아도 무방하므로, 굳이 규제를 할 필요가 없는 겁니다. 한마디로 신규계약에서는 임대인과 세입자가 합의를 통해 계약을 맺기 때문에 전월세 전환율이 필요하지 않습니다.
그리고 전월세 전환율은 주택과 상가에 따라 다르게 적용되며, 법정 전월세 전환율과 시장 전월세 전환율이 있습니다.
1. 집주인이 세입자에게 월세로 바꾸자고 하는 경우
가령, A 씨는 2010년 10월에 주택전세계약을 했습니다. A 씨의 집주인은 B 씨인데, B 씨는 임대 사업자입니다. 이런 상황인데, A 씨의 전세금이 4억 원인데, B 씨가 세입자인 A 씨에게 월세로 바꾸자고 한다면, B 씨가 A 씨에게 요구할 수 있는 최대 월세는 얼마일까요?
이런 경우에는 법정 전월세 전환율을 적용해야 합니다. 법정 전월세 전환율은 주택의 경우, 한국은행 기준금리(현재 3.5%)에 2%를 더한 비율과 10%중 보다 낮은 것으로 정해집니다. 따라서 현재 법정 전월세 전환율은 5.5%(3.5 + 2)입니다. 이 비율을 곱해서 월세 보증금을 빼고, 다시 12로 나누면 B 씨가 요구할 수 있는 월세를 구할 수 있습니다.
법정 전월세 전환율을 적용한 월세 계산법
{0.055 × (4억 - 월세 보증금)} ÷ 12
예를 들어, 월세 보증금이 1억이라면,
{0.055 × (4억 - 1억)} ÷ 12 = 1,375,000원
즉, 집주인 B씨가 세입자인 A 씨에게 요구할 수 있는 최대 월세는 1,375,000원입니다. 이는 시장 전월세 전환율(현재 약 5.6%, 최대 요구가능한 월세 1,400,000원)을 적용했을 때보다 낮은 금액입니다.
2. 세입자가 집주인에게 월세로 바꾸자고 하는 경우
2020년 10월에 B씨의 집에 A 씨가 3억으로 전세계약을 맺었습니다. 그런데, 세입자인 A 씨가 B 씨에게 월세로 바꾸자고 제안을 합니다. 이때 A 씨가 B 씨에게 제안할 수 있는 월세는 얼마일까요? 단, 집주인 B 씨는 임대사업자가 아닙니다.
이런 경우에는, 시장 전월세 전환율을 적용해야 합니다. 시장 전월세 전환율은 국가통계포털(KOSIS)에서 발표하는 지역별 전월세 전환율 현황을 참고하시면 됩니다.
현재 서울의 평균 시장 전월세 전환율은 약 5.6%입니다. 이 비율을 곱해서 월세 보증금을 제하고, 12로 나누면 월세를 구할 수 있습니다. 그래서, 월세 보증금 1억원이라면, {0.056 × (3억 - 1억)} ÷ 12 = 933,333원이 됩니다.
즉, 세입자인 A 씨가 집주인 B 씨에게 제안할 수 있는 적정 월세는 대략 933,333원입니다. 법정 전월세 전환율을 적용했을 때와 거의 비슷합니다.
3. 집주인이 세입자에게 월세를 인상하자고 하는 경우
세입자 A씨는 집주인 B 씨와 20년 10월에 주택 월세계약을 맺었습니다. B 씨는 임대사업자로, A 씨는 월세 보증금 1억, 월세 50만 원으로 B 씨와 월세계약을 했습니다. 그런데, 집주인 B 씨가 세입자 A 씨에게 계약 갱신 시 월세를 인상하자고 요구할 경우, 최대 월세 인상액은 얼마일까요?
이 경우에는 임대차 계약 갱신 청구권 사용시 임대료 인상 한도를 적용해야 합니다. 임대차 계약 갱신 청구권 사용 시 임대료 인상한도란 집주인이 세입자에게 계약 갱신을 청구할 때 기존 임대료에서 최대 5%까지만 인상할 수 있다는 규정입니다.
월세 인상액 계산식 = {(기존 보증금 + 기존 월세) × 0.05} ÷ 12
→ {(1억원 + 50만 원) × 0.05} ÷ 12 = 42,083원입니다.
즉, B씨가 A 씨에게 추가적으로 요구할 수 있는 금액은 42,083원입니다. 이는 기존 월세보다 8.4% 인상된 월세입니다. 이때, 세입자가 A 씨가 집주인의 요구를 반드시 수긍할 필요는 없습니다. 만약 집주인 B 씨의 요구에 세입자 A 씨가 동의하면 계약을 갱신하고, 거절하면 계약을 해지하거나 임대차 분쟁 조정위원회에 신청할 수 있습니다.
4. 세입자가 집주인에게 월세를 낮추자고 하는 경우
만약 계약 요건이,
- 세입자 A, 집주인 B(임대 사업자 아님)
- 월세 보증금 2억, 월세 100만원
월세 계약 갱신 시 월세를 낮추려고 하는 A 씨가 B 씨에게 제안할 수 있는 적정 월세는 얼마일까요?
이런 경우에는 시장 전월세 전환율을 적용해야 합니다. 현재 서울의 평균시장 전월세 전환율은 약 5.6%인데, 이를 적용하여 계산하면, {0.056 × (2억 원 - 1억 원)} ÷ 12 = 466,667원이 세입자 A 씨가 집주인 B 씨에게 제안할 수 있는 적정한 월세입니다.
5. 세입자가 집주인에게 전세로 바꾸자고 제안하는 경우
20년 10월 집주인 B 씨의 주택에 월세 보증금 1억 원에, 월세 50만원으로 A씨가 월세 계약을 했습니다. 그런데, 계약 갱신 시에 세입자인 A씨가 집주인에게 월세를 전세로 바꾸자고 제안을 했습니다. 이때 세입자가 집주인에게 제안할 수 있는 적정한 전세금은 얼마일까요?
이런 경우에는 시장 전월세 전환율을 적용해야 합니다. 현재 서울 평균 시장 전월세 전환율이 5.6%입니다.
→ {(월세 50만원 × 12) ÷ 0.056} + 1억원 = 2억 1천4백만 원
집주인에게 제안할 수 있는 적정한 전세금은 2억 1천4백만 원입니다.
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이렇게 전월세 전환율이 바뀌면 임대차 계약을 어떻게 해야 하는지 상황에 따라 다르다는 것을 알 수 있을 겁니다. 전월세 전환율은 주택과 상가, 임대사업자와 비임대사업자, 법정 전월세 전환율과 시장 전월세 전환율에 따라 달라집니다. 따라서 세입자와 집주인은 전월세 전환율에 대해 잘 알고 있어야 하며, 계약을 할 때는 합의를 통해 적정한 금액을 정해야 합니다.
전월세 전환율은 전세를 월세로, 월세를 전세로 바꿀 때 적용하는 비율입니다. 그리고 기존에 맺은 계약에만 적용되며, 신규계약에는 적용되지 않습니다. 위에서 상황별로 전월세 전환율을 적용하여 예시를 들어 아주 쉽고 상세하게 설명했습니다. 많은 도움이 됐기를 바랍니다.
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