5년 공공 임대아파트 분양가격 산정방법

5년 공공 임대아파트의 분양 전환가격은 어떻게 산정되는지 궁금하신 분들이 많을 것입니다. 이 글에서는 5년 공공 임대아파트의 분양 전환 가격산정방법에 대해 알아보고, 구체적인 예시를 들어 계산방법을 설명하겠습니다.

 

 

5년 공공 임대아파트 분양가격 산정방법 알아보기

공공 임대주택은 임대 의무기간이 지난 후임차인에게 우선적으로 분양 전환 할 수 있는 권리가 있습니다. 이때 분양 전환가격은 어떻게 산정되는지 궁금하신 분들이 많을 것입니다.

오늘은 5년 공공임대아파트의 분양전환가격산정방법에 대해 알아보겠습니다.

5년 공공 임대 아파트란?

5년 공공 임대 아파트란 공공주택 사업자가 임대 후분양전환을 할 목적으로 건설한 공공건설 임대주택으로, 임대의무기간이 5년인 주택입니다.

5년 공공 임대아파트는 임차인에게 우선적으로 분양전환할 수 있는 권리가 있으며, 분양 전환가격은 공공주택 특별법시행규칙별표 7에 따라 산정됩니다.

분양가격 산정방식

5년 공공임대아파트의 분양가격산정방식은 다음과 같습니다.

1. 5년 공공 임대 아파트 분양가격
   • = (건설원가 + 감정평가 산술 평균금액) / 2 (단, 상한 가격을 초과할 수 없음)
2. 상한 가격 = 산정가격 - 감가상각비

여기서 건설원가, 감정평가금액, 산정가격, 감가상각비는 다음과 같이 계산합니다.

1. 건설원가 = 최초 입주자 모집공고 당시의 주택가격 + 자기 자금이자 - 감가상각비
2. 감정평가 금액 = 두 곳의 감정 평가법인이 평가한 해당주택의 감정평가 금액을 산술 평균한 금액
3. 산정가격 = 분양전환 당시의 표준 건축비 + 최초 입주자 모집공고 당시의 택지비 + 택지비이자
4. 감가상각비 = 최초 입주자 모집공고 당시의 주택가격을 기준으로 임대기간 중 법인세법시행령에 따라 계산합니다.

 

 

분양가격 산정요소

분양가격을 산정하는데 필요한 요소들은 다음과 같습니다.

1. 최초 입주자 모집공고 당시의 주택가격 : 건축비와 택지비의 합계액으로 한다.
2. 자기 자금이자 : 주택도시기금융자금과 임대보증금을 제외한 금액에 임대 시작일과 분양전환일 각각의 1년 만기정기예금평균이자율을 적용하여 계산한다.
3. 감가상각비 : 아파트의 경우 40년을 기준으로 하여 계산한다.
4. 감정평가금액 : 지자체가 비용을 부담하는 조건으로 두 곳의 감정평가법인을 선정하여 시행하며, 이의신청이 있는 경우 한 차례만 재평가할 수 있다.
5. 표준건축비 : 국토교통부장관이 고시하는 가격으로, 건축비와 택지비를 기준으로 하며, 구조형식, 보증수수료, 지하층면적, 법령개정등에 따라 추가되거나 감액되는 비용을 반영한다.
6. 택지비이자 : 택지비에 임대시작일과 분양전환일 각각의 1년 만기정기예금 평균이자율을 적용하여 계산한다.

계산방법

분양가격 산정방식과 요소를 이해하기 쉽게 하기 위해 구체적인 예시를 들어보겠습니다.

예를 들어,

A아파트는 2017년 6월에 입주자모집을 하였고, 재건축된 아파트로서 건축비와 택지비의 합계액은 3억 원이었습니다.

A아파트는 2022년 6월에 임대의무기간이 끝나고 분양전환을 할 수 있게 되었습니다. 이때 A아파트의 분양전환가격은 어떻게 될까요?

• 먼저 건설원가를 계산해야 합니다. 건설원가는 최초 입주자 모집공고 당시의 주택가격에 자기 자금이자를 더하고 감가상각비를 뺀 가격입니다.
• 여기서 자기 자금이 자는 주택도시기금융자금과 임대보증금을 제외한 금액에 임대시작일과 분양전환일 각각의 1년 만기정기 예금평균 이자율을 적용하여 계산합니다.

예를 들어,

A아파트는 주택도시기금융자금으로 2억 원을 받았고, 장부상 보증금은 1억 원이었다면 자기 자금은 없다고 볼 수 있습니다. 따라서 자기 자금이자도 없다고 가정하겠습니다.

그리고 감가상각비는 최초입주자모집공고당시의 주택가격을 기준으로 재건축된 아파트는 40년을 기준으로 하여 계산합니다.

• A아파트는 최초입주자모집공고당시의 주택가격이 3억 원이었다면, 연간 감가상각률은(100/40)% = 2.5%입니다. 따라서 연간 감가상각비는 (3억 원 x 2.5%) = 750만 원입니다.

그러면 건설원가는 다음과 같이 계산됩니다.

• 건설원가 = 최초 입주자 모집공고당시의 주택가격 + 자기 자금이자 - 감가상각비
  = [3억 원+0-(750만 원 x5)] = 2억 62.5만 원

다음으로 감정평가금액을 계산해야 합니다.

감정평가금액은 두 곳의 감정평가법인이 평가 한 해당주택의 감정평가금액을 산술평균한 금액입니다.

예를 들어,

A아파트는 감정평가법인 1에서 3억 5천만 원, 감정평가법인 2에서 3억 2천만 원으로 평가되었다면, 감정평가금액은 다음과 같이 계산됩니다.

• 감정평가금액 = (감정평가법인 1 의평가금액+감정평가법인 2 의평가금액) / 2
  =(3억 5천만 원+3억 2천만 원)/2
  =3억 35만 원

 

 

그리고 산정가격을 계산해야 합니다.

산정가격은 분양전환 당시의 표준건축비에 최초 입주자 모집공고 당시의 택지비와 택지비이자를 더한 가격입니다.

표준건축비는 국토 교통부 장관이 고시하는 가격으로, 건축비와 택지비를 기준으로 하며, 구조형식, 보증수수료, 지하층면적, 법령개정등에 따라 추가되거나 감액되는 비용을 반영합니다.

택지비 이자는 택지비에 임대시작일과 분양 전환일 각각의 1년 만기 정기예금 평균 이자율을 적용하여 계산합니다.

예를 들어,

A아파트는 분양전환 당시의 표준 건축비가 4억 원이었고, 최초 입주자 모집공고 당시의 택지비는 1억 원이었다면, 산정가격은 다음과 같이 계산됩니다.

• 산정가격 = 분양전환 당시의 표준 건축비 + 최초 입주자 모집공고 당시의 택지비+택지비 이자
  = [4억 원 + 1억 원 + (1억 원  x 임대시작일의 이자율 x 5) + (1억 원 x 분양 전환일의 이자율)]

여기서 임대시작일과 분양전환일의 이자율은 예를 들어 각각 2%와 3%라고 가정하겠습니다.

= [5억 원 + (1억 원 x 0.02 x 5) + (1억 원 x 0.03)]
= 5억 13.5만 원

마지막으로 감가상각비를 계산해야 합니다.

감가상각비는 최초 입주자 모집공고 당시의 주택가격을 기준으로 임대기간 중 법인세법시행령에 따라 계산합니다.

앞서 언급한 바와 같이 A아파트는 최초 입주자 모집공고 당시의 주택가격이 3억 원이었고, 연간 감가상각률은 (100 / 40)% = 2.5%이므로, 연간 감가상각비는 (3억 원 x 2.5%) = 750만 원입니다.

그러면 감가상각비는 다음과 같이 계산됩니다.

• 감가상각비 = 연간감가상각비 x임대기간
  = (750만 원 x 5)
  = 3천 750만 원

이제 이 모든 요소들을 바탕으로 분양전환가격을 산정할 수 있습니다.

5년 공공 임대아파트 분양가격 = (건설원가 + 감정평가 산술평균금액) / 2(단, 상한 가격을 초과할 수 없음)
=[(2억 62.5만 원+3억 35만 원] / 2]

=2억 98천750만 원
여기서 상한 가격은 산정가격에서 감가상각비를 뺀 가격입니다.

상한 가격 = 산정가격 - 감가상각비
=(5억 13천500만 원-3천750만 원)
=(4억 75천750만 원)

따라서 A아파트의 분양전환가격은 2억 98천750만 원입니다.

 

이렇게 구체적인 예시를 들어보면서 5년 공공 임대아파트의 분양전환 가격산정방법에 대해 알아보았습니다. 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액의 산술평균을 한 가격으로 산정되며, 상한 가격을 초과할 수 없습니다.

또한 추가적인 시설물이나 인테리어등은 분양전환가격에 포함되지 않으므로 주의해야 합니다.

분양전환절차는 임대 의무 기간 종료 후분양전환 공고부터 시작하여 임차인 우선분양과 미분양 세대모집 등으로 진행됩니다. 5년 공공임대아파트에 거주하시거나 관심이 있으신 분들은 참고하시기 바랍니다.

 

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