부동산 허위거래 위험성과 거래신고하는 방법
부동산 거래 신고는 왜 필요하고 어떻게 하는 것일까요? 이 글에서는 부동산 허위거래의 위험성과 부동산 거래 신고방법을 구체적인 예시로 설명하겠습니다.
부동산 허위거래 위험성과 거래신고하는 방법
부동산 거래는 매도자와 매수자가 부동산의 소유권을 이전하기 위해 계약을 체결하는 행위입니다. 부동산 거래는 대가가 크고 법적인 절차가 복잡하기 때문에 아주 신중하게 거래를 진행해야 합니다. 그러기 위해서는 부동산 거래 신고라는 중요한 절차를 꼼꼼하게 따져보아야 합니다.
부동산 거래 신고란 실제로 계약이 이루어진 경우, 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 시장, 군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하는 것입니다.
부동산 허위거래란?
그리고 부동산 허위거래란 부동산 거래 시 실제 거래가격과 다른 가격으로 신고하거나, 계약을 체결하지 않거나 해제한 경우에도 거래신고를 하는 등 거짓으로 신고하는 행위를 말합니다. 부동산 허위거래는 시세 조작과 부당이득, 세금 탈루와 공정과세 저해, 대출한도 상향과 부채 위험, 외국인 투기와 국토권 침해 등 다양한 사회적 문제점을 야기합니다.
따라서 부동산 허위거래의 유형과 위험을 파악하고, 그에 대한 대응방안을 모색하는 것이 필요합니다.
부동산 허위거래의 위험과 영향을 설명
-시세조작과부당 이득 : 부동산허위거래는 부동산시장의 수요와 공급을 왜곡하고, 실제거래자보다 허위신고자에게 이익이 발생하는 문제를 야기한다.
예를 들어, 시세보다 높은가 격으로 거래신고 후 해제신고를 하는 경우, 허위신고 자는 실제거래가 없음에도 불구하고 시세상승으로 인한 자산가치증가를 누릴 수 있으며, 실제거래자는 시세 보다 높은가격으로 매입하거나 저렴한 가격으로 매도해야 하는 금전적 손실을 입을 수 있습니다. 또한, 시세조작은 부동산시장의 불안정성을 증대시키고, 투기적 수요를 유발할 수 있습니다.
-세금탈루와 공정과세 저해 : 부동산허위거래는 실제거래가격보다 낮은 가격으로 신고하여 취득세나 양도소득세를 줄이려는 목적이 있는 경우가 많습니다. 이 경우에는 허위신고자는 세금을 탈루하거나 감면받을 수 있으며, 정상적으로 신고한 거래자는 세금부담이 증가할 수 있습니다. 또한, 세금탈루는 공공재원의 확보를 방해하고, 공정과세의 원칙을 침해할 수 중대한 범법행위입니다.
-대출한도상향과 부채위험 : 부동산허위거래는 실제거래가격보다 높은 가격으로 신고하여 대출한도를 늘리려는 목적으로 시도하는 경우도 많습니다. 이 경우에는 허위신고자는 자신의 신용등급과 소득 수준에 비해 과도한 대출을 받을 수 있으며, 정상적으로 신고 한 거래자는 대출한도가 감소할 수 있다.
또한, 대출한도상향은 부채비율의 증가와 파산위험의 확대를 초래할 수 있어서 정상적으로 거래한 사람들이 오히려 피해를 받게 되는 부작용이 발생할 수 있습니다.
-외국인투기와 국토권 침해 : 부동산허위거래는 외국인이 국내토지를 불법적으로 구입하거나 양도하여 국토권을 침해하려는 목적이 있는 경우가 있습니다. 이경우에는 허위신고자는 국내토지의 소유권이나 처분권을 침해하거나 양도소득을 취득할 수 있으며, 국내거주자나 사업자는 토지구입이나 운영에 어려움을 겪을 수 있다.
또한, 외국인투기는 국내시장에 불안요소를 유발하고, 국토권의 보호를 저해할 수 있습니다.
부동산 허위가격 신고
실제 거래가격과 다른 가격으로 신고하는 경우를 구체적인 예시를 들어서 자세히 설명하면 다음과 같습니다.
- 예시 1 : A 씨는 서울 송파구에 있는 아파트를 8억2000만원에 팔았으나, 취득세와 양도소득세를 줄이기 위해 4억원으로 신고했습니다. 이 경우 A씨는 과태료 상한액인 4억 원의 100분의 10인 4000만 원을 내야 합니다.
- 예시 2 : B 씨는 경기도 포천시에 있는 토지 및 건축물을 자녀인 C씨에게 14억5000만원에 팔았으나, 증여세를 피하기 위해 7억원으로 신고했습니다. 이 경우 B씨는 과태료 상한액인 7억 5000만 원의 100분의 10인 7500만 원을 내야 합니다.
- 예시 3 : D 씨는 부산 해운대구에 있는 오피스텔을 3억5000만원에 샀으나, 취득세를 줄이기 위해 2억5000만원으로 신고한 경우, D씨는 과태료 상한액인 1억 원의 100분의 10인 1000만 원을 내야 합니다.
계약체결 없이 거래신고
실제로 계약이 이루어지지 않았음에도 불구하고, 거래신고를 하는 경우를 구체적인 예시를 들어서 자세히 설명하면 다음과 같습니다.
-E 씨는 대전 유성구에 있는 아파트를 6억원에 팔려고 했으나, 시세보다 높은 가격으로 거래신고를 한 후 해제신고를 하는 방법으로 시세를 조작하려고 했습니다. 이 경우 E씨는 과태료 상한액인 6억 원의 100분의 10인 6000만 원을 내야 합니다.
-F 씨는 부산 동래구에 있는 상가건물을 10억원에 살려고 했으나, 대출한도를 늘리기 위해 실제 거래가격보다 2억원 높은 12억원으로 거래신고를 했습니다. 이 경우 F씨는 과태료 상한액인 2억 원의 100분의 10인 2000만 원을 내야 합니다.
-G 씨는 서울 강남구에 있는 토지를 중국인 H 씨에게 불법적으로 양도하기 위해 실제 거래가격보다 낮은 가격으로 거래신고를 했습니다. 이 경우 G 씨와 H 씨는 과태료 상한액인 실제 거래가격과 신고가격의 차액의 100분의 10인 금액을 내야 합니다.
거래신고를 하지 않거나 지연하는 경우
실제로 계약이 이루어졌음에도 불구하고 거래신고를 하지 않거나, 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 하지 않는 경우를 구체적인 예시를 들어서 자세히 설명하면 다음과 같습니다.
-I 씨는 서울 강동구에 있는 아파트를 7억원에 팔았으나, 양도소득세를 피하기 위해 거래신고를 하지 않았다면, 이 경우 I씨는 과태료 상한액인 7억 원의 100분의 10인 7000만 원을 내야 합니다.
-J 씨는 경기도 안산시에 있는 상가건물을 5억원에 샀으나, 취득세를 줄이기 위해 거래계약 체결일로부터 30일이 지난 후에 거래신고를 했습니다. 이 경우 J씨는 과태료 상한액인 5억 원의 100분의 2인 1억 원을 내야 합니다.
-K 씨는 인천 남동구에 있는 토지를 3억원에 살려고 했으나, 대출한도가 부족하여 실제 거래가격보다 낮은 가격으로 거래신고를 한 후 잔금을 지불하려고 한 경우, K씨는 과태료 상한액인 실제 거래가격과 신고가격의 차액의 100분의 5인 금액을 내야 합니다.
거래신고를 하는 방법
실제로 계약이 이루어진 경우, 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 시장(구가 설치되지 않은 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장), 군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 하는데, 거래신고를 하는 방법은 다음과 같습니다.
- 온라인 신고 : 국토교통부 부동산 거래 관리 시스템에 접속하여 공인인증서로 로그인한 후, 부동산 거래 계약 신고서를 작성하고, 필요한 경우 자금조달 및 입주계획서와 증빙서류를 첨부하여 제출합니다. 그리고 매도자와 매수자 모두 서명을 완료하면 신고가 완료됩니다.
- 오프라인 신고 : 관할 시군, 구청에 직접 방문하여 부동산 거래 계약 신고서를 작성하고, 필요한 경우 자금조달 및 입주계획서와 증빙서류를 제출합니다. 매도자와 매수자 모두 서명을 완료하면 신고가 완료됩니다.
- 공인중개사에 의한 신고 : 공인중개사가 거래계약서를 작성·교부한 경우에는 해당 공인중개사가 온라인 또는 오프라인으로 부동산 거래 계약 신고서를 작성하고 제출합니다. 매도자와 매수자 모두 서명을 완료하면 신고가 완료됩니다.
부동산 거래 신고는 부동산 거래의 정확한 정보를 제공하고, 세금을 정당하게 납부하고, 분쟁을 예방하고, 시장을 안정화하는 등의 장점이 있습니다. 따라서 부동산 거래를 할 때는 반드시 기한 내에 온라인 또는 오프라인으로 신고를 해야 합니다. 또한 공인중개사에 의한 신고도 가능하므로 필요한 경우 이용할 수 있습니다. 부동산 거래 신고는 우리 모두의 책임이자 권리입니다. 부동산 거래를 하실 때는 꼭 신고를 하시기 바랍니다.
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