전세사기를 당하지 않기 위해 알아야 할 사기유형과 예방법
전세사기는 임차인에게 큰 피해를 줄 수 있는 문제입니다. 이번에는 전세사기의 용어와 유형, 예방법, 피해지원방안을 자세히 설명합니다. 전세계약 시에는 이 글을 참고하여 안전하게 계약하시기 바랍니다.
전세사기에 당하지 않기 위해 반드시 알아야 할 필수사항
전세사기는 임차인(세입자)이 전세보증금을 돌려받지 못하거나 집에서 쫓겨나는 등의 피해를 입는 경우를 말합니다. 전세사기에는 여러 가지 유형이 있으며, 각각 다른 예방법과 피해지원방안이 있습니다.
전세사기 관련 용어
전세사기와 관련된 용어를 알아 두면 피해를 예방하거나 복구하는데 도움이 됩니다. 전세사기용어에는 깡통전세, 갭투자, 신탁사기, 대항력악용, 이중계약, 중복계약, 대항력, 우선변제권, 전세권 설정, 전세보증금 반환보증 등이 있습니다. 각 용어의 의미와 예시는 다음과 같습니다.
1. 깡통전세: 집주인이 부도나 경매 등으로 전세보증금을 돌려줄 수 없는 집에 세입자를 들이는 경우입니다. 예를 들면, 집주인이 부도가 난 상태에서 세입자를 구하고, 계약기간 중간에 경매가 시작되는 경우입니다.
2. 갭투자: 집주인이 전세보증금으로 부동산을 매입하고, 부동산가격이 하락하면 전세보증금을 돌려줄 수 없는 경우입니다. 예를 들면, 집주인이 4억 원짜리 부동산에 3억 원의 전세보증금과 1억 원의 대출로 매입하고, 부동산가격이 3억 원으로 떨어지면서 대출금도 갚지 못하는 경우입니다.
3. 신탁사기: 집주인이 신탁회사에 부동산을 넘겨서 대출을 받고, 신탁회사의 동의 없이 전세계약을 체결하는 경우입니다. 예를 들면, 집주인이 건물을 지으려고 신탁회사에 부동산을 넘기고 대출을 받고, 신탁회사의 동의 없이 세입자와 전세계약을 하는 경우입니다.
4. 대항력 악용: 집주인이 전세계약 후 전입신고나 확정일자를 받기 전에 근저당을 설정하거나 잠적하는 경우입니다. 예를 들면, 집주인이 전세계약 후 전입신고나 확정일자를 받기 전에 은행에 근저당을 설정하고 대출금을 받아 사라지는 경우입니다.
5. 이중계약: 집주인이 한집에 여러 명의 세입자와 전세계약을 체결하는 경우입니다. 예를 들면, 집주인이 한집에 여러 명의 세입자와 전세계약을 체결하고, 보증금을 받아 사라지는 경우입니다.
6. 중복계약: 집주인이 전세계약과 매매계약을 동시에 진행하거나, 임대인이 바뀌는 경우입니다. 예를 들면, 집주인이 전세계약 후 매매계약을 체결하고, 매매금을 받아 사라지는 경우입니다.
7. 대항력: 법적으로 집을 사용할 권리와 보증금을 돌려받을 권리를 의미합니다. 전입신고를 하면 대항력이 발생합니다.
8. 우선변제권: 경매 시 보증금을 제삼자보다 먼저 받을 수 있는 권리를 의미합니다. 확정일자나 전세권 설정을 하면 우선변제권이 발생합니다.
9. 전세권 설정: 양력이 갖추지 않아도 즉시우선변제권이 발생하는 방법입니다. 실거주하지 않는 분들도 이용할 수 있습니다.
10. 전세보증금 반환보증: 전세계약 시 보험료를 내면, 집이 경매에 넘어가게 됐을 때 보장한도 내에서 보증금을 선지급해주는 일종의 보증보험입니다.
전세사기 유형
전세사기의 유형은 깡통전세, 갭투자, 신탁사기, 대항력 악용, 이중계약, 중복계약 등 이 있습니다. 각 유형별로 특징과 예방법은 다음과 같습니다.
깡통전세
깡통전세는 집주인이 부도나 경매 등으로 전세보증금을 돌려줄 수 없는 집에 세입자를 들이는 경우입니다. 깡통전세의 특징은 다음과 같습니다.
①시세 보다 저렴한 가격으로 전세를 내놓습니다.
②계약서에 특별한 조항이 없거나, 임대인의 주소나 연락처가 누락되어있습니다.
③임대인의 신분증이나 등기부등본 등의 서류를 제공하지 않거나, 위조된 서류를 제공합니다.
④임대인의 신용상태가 좋지 않거나, 다른 채권자들로부터 추심을 받고 있습니다.
깡통전세를 예방하기 위해서는 다음과 같은 방법들을 꼭 지켜야 합니다.
①등기부등본을 열람하여 소유권자와 근저당 등의 권리관계를 확인합니다.
②임대인의 신분증과 서명이 일치하는지 확인하고, 서류가 위조되지 않았는지 확인합니다.
③임대인의 주소와 연락처를 확인하고, 신용상태와 채무여부를 확인합니다.
④시장가 보다 저렴한 가격으로 내놓은 집은 의심하고, 너무 급하게 계약하려는 임대인은 거절합니다.
갭투자
갭투자는 집주인이 전세보증금으로 부동산을 매입하고, 부동산가격이 하락하면 전세보증금을 돌려줄 수 없는 경우입니다. 갭투자의 특징은 다음과 같습니다.
①시장가 보다 과다한 가격으로 전세를 내놓습니다.
②계약서에 특별한 조항이 있거나, 임대인의 주소나 연락처가 자주 바뀝니다.
③임대인의 신분증이나 등기부 등본 등의 서류를 제공하지 않거나, 위조된 서류를 제공합니다.
④임대인의 신용상태가 좋지 않거나, 다른 채권자들로부터 추심을 받고 있습니다.
갭투자를 예방하기 위해서는 다음과 같은 방법들을 꼭 지켜야 합니다.
①등기부등본을 열람하여 소유권자와 근저당 등의 권리관계를 확인합니다.
②시세정보를 확인하여 적정 전세가율을 파악하고, 과다한 전세보증금을 내지 않습니다.
③임대인의 신분증과 서명이 일치하는지 확인하고, 서류가 위조되지 않았는지 확인합니다.
④임대인의 주소와 연락처를 확인하고, 신용상태와 채무여부를 확인합니다.
⑤너무 급하게 계약하려는 임대인은 거절하고, 계약서에 특별한 조항이 있으면 주의합니다.
신탁사기
신탁사기는 집주인이 신탁회사에 부동산을 넘겨서 대출을 받고, 신탁회사의 동의 없이 전세계약을 체결하는 경우입니다. 신탁사기의 특징은 시장가보다 저렴한 가격으로 전세를 놓는 것을 특징으로 하고 기타 다른 사항은 갭투나 깡통전세와 유사합니다.
그리고 신탁사기를 예방하기 위해서는 등기소를 방문하여 신탁업무증명서를 발급받아 확인하고, 신탁회사로부터 전세계약에 대한 동의서를 받는 걸 추천합니다.
대항력 악용
대항력악용은 집주인이 전세계약 후 전입신고나 확정일자를 받기 전에 근저당을 설정하거나 잠적하는 경우입니다. 대항력악용의 특징은 시장가 보다 저렴한 가격으로 전세를 놓는 것이니 너무 싼 부동산 전세매물은 먼저 의심해 보시길 바랍니다.
대항력악용을 예방하기 위해서는 다음과 같은 방법들을 꼭 지켜야 합니다.
①시장가 보다 저렴한 가격으로 내놓은 집은 의심하고, 너무 급하게 계약하려는 임대인은 거절합니다.
②전세계약 후에 주민센터에서 전입신고와 확정일자를 신청하여 대항력과 우선변제권을 획득합니다.
③전입신고와 확정일자를 받기 전에는 잔금을 지급하지 않고, 계약서에 임대인이 권리를 설정하지 않겠다는 특약을 작성합니다.
④전입신고와 확정일자를 받지 못한 경우에 도전세권설정을 하면 즉시우선변제권이 발생합니다.
이중계약
이중계약은 집주인이 한집에 여러 명의 세입자와 전세계약을 체결하는 경우입니다. 이중계약의 특징은 시장가보다 저렴하거나 계약서에 특별한 조항이 없습니다. 그리고 충분한 서류를 제공하지 않거나 위조된 서류를 제공하여 세입자과 빠르게 계약을 하려 합니다.
이중계약을 예방하기 위해서는 다음과 같은 방법들을 꼭 지켜야 합니다.
①등기부등본을 열람하여 소유권자와 근저당등의 권리관계를 확인합니다.
②임대인의 신분증과 서명이 일치하는지 확인하고, 서류가 위조되지 않았는지 확인합니다.
③시장가 보다 저렴한 가격으로 내놓은 집은의 심하고, 너무 급하게 계약하려는 임대인은 거절합니다.
④전세계약 후에 주민센터에서 전입신고와 확정일자를 신청하여 대항력과 우선변제권을 획득합니다.
그리고 집주인이 전세계약과 매매계약을 동시에 진행하거나, 임대인이 바뀌는 중복계약이 있습니다. 중복계약의 특징 역시 위에서 언급한 전세사기 유형들과 비슷합니다.
그리고 중복계약을 예방하기 위한 방법들 역시 등기부등본을 열람하여 근저당 여부를 확인하고, 서류 위조 여부를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 그리고 전세계약 후에 임대인이 바뀌는지 주기적으로 확인하고, 임대인이 바뀌면 새로운 임대인과 계약을 체결합니다.
전세사기피해 지원방안
전세사기에 피해를 입은 경우에는 다음과 같은 방법들을 이용할 수 있습니다.
①전세보증금 반환보증보험에 가입한 경우에는 보험회사에 피해신고를 하고, 보장한도 내에서 보증금을 선지급받을 수 있습니다.
②전세권설정이나 확정일자를 받은 경우에는 우선변제권이 발생하므로, 경매 시 보증금을 제삼자 보다 먼저 받을 수 있습니다.
③전입신고를 한 경우에는 대항력이 발생하므로, 집주인이 임대인을 바꾸거나 매매계약을 체결할 수 없습니다.
④전입신고를 하지 못한 경우에도 임차인보호법에 따라 일정기간 동안집을 사용할 수 있습니다.
⑤소송을 제기하여 보증금의 반환을 청구할 수 있습니다. 단, 소송비용과 시간이 많이 소요될 수 있으므로, 사전에 법률상담을 받는 것이 좋습니다.
이상으로 전세사기에 대해 알아보았습니다. 전세사기는 누구나 당 할 수 있는 심각한 문제입니다. 전세계약 시에는 위에서 언급한 예방법들을 꼭 지켜주시고, 피해를 입은 경우에는 적절한 지원방안들을 이용하시기 바랍니다.
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