규제지역 해제와 분양가 상한제 해제가 집값에 미치는 영향

%@#$@ 2023. 3. 24.

규제지역 해제와 분양가 상한제 해제가 집값에 미치는 영향에 대해 구체적인 사례와 함께 소개해보겠습니다.

규제지역 해제와 분양가 상한제 해제가 집값에 미치는 영향

2023년 새로운 정부의 부동산 정책이 시행되는데요. 이번 정책의 핵심은 부동산 시장의 활력과 공급 확대를 위한 규제완화입니다. 특히 규제지역 해제와 분양가 상한제 해제는 주택 구매자와 투자자에게 큰 변화를 가져올 것으로 보입니다.

규제지역 해제란?

규제지역은 주택 가격이 과열되거나 투기가 심한 지역을 지칭하는 용어입니다. 종류에는 조정대상지역과 투기과열지구, 투기지역 등이 있습니다. 이러한 지역에서는 종합부동산세와 양도소득세 등 세금이 중과되고, 주택담보대출비율(LTV) 등 대출이 제한되며, 재당점 제한 등 청약 규제도 강화되는 규제지역입니다.

그러나 최근 집값 하락세가 심상치 않자 정부는 2023년 1월부터 서울 강남 3구와 용산구를 제외한 모든 지역을 규제지역에서 해제하는 부동산 정책을 내놓았습니다. 이로 인해, 규제대상지역의 세금과 대출, 청약 규제가 줄어들어 해당 지역 또는 기타 지역의 집가상승률에 제동을 걸기를 기대하고 있습니다.

예를 들어, 서울 성북구 장위동에 사는 A씨가 2022년 11월에 분양받은 장위자이 레디언트 아파트를 팔고 싶어 합니다. 그러나 이 아파트는 분양가 상한제 적용 지역이기 때문에 5년간 전매할 수 없습니다. 하지만 정부가 23년 1월부터 성북구를 규제지역에서 해제하면서 분양가 상한제도가 함께 해제되었습니다.

따라서 A씨는 전매제한 기간이 단축되어 바로 아파트를 팔 수 있게 되었습니다. 이렇게 규제지역 해제로 인해 전매할 수 없던 주택을 판매할 수 있게 되면, 시장의 유동성이 증가하고 거래량이 확대될 수 있습니다. 그러나 집값은 지역별로 다르게 반응할 수 있습니다. 일부 지역에서는 공급과잉으로 집값이 계속 하락할 수 있고, 다른 지역에서는 공급이 부족해서 집값이 상승하는 상반된 현상이 발생할 수 있습니다.

분양가 상한가 해제란?

분양가 상한제란 정부가 민간택지의 분양가격을 일정 수준으로 제한하는 제도입니다. 특히, 투기과열지구 내에서 집값과열 우려가 있거나 재건축이나 재개발 등 정비사업 호재로 분양가가 높아질 우려가 있는 지역에 우선 적용됩니다.

그러나 최근 집값이 하락하고 기본형 건축비와 가산비용의 상승으로 일부 지역에서는 상한제 분양가가 시세보다 높은 '역전현상'이 발생하고 있습니다. 이에 따라 정부는 2023년 1월부터 규제지역에서 해제되는 지역은 상한제 대상지역에서도 함께 해제하기로 결정했습니다. 이렇게 되면 공공택지의 거주 의무 기간과 민간택지의 첫 소유주 의무 기간이 단축되고, 장기미분양 주택의 할인률도 낮아질 것으로 기대하고 있습니다.

예를 들어, 경기도 하남시에 있는 민간택지 개발사업인 하남덕풍신도시는 원래 분양가 상한제 적용지역이었습니다. 그래서 정부가 정한 기본형 건축비와 가산비용을 합친 가격으로만 분양할 수 있었습니다. 하지만 정부가 23년 1월부터 하남시를 규제지역에서 해체하면서 분양가 상한제도 함께 해제되었습니다.

따라서 개발사는 시장상황을 고려하여 자유롭게 분양가격을 결정할 수 있게 되었습니다. 이렇게 분양가 상한제 해제로 인해 시장수요에 맞춰 분양가격을 조정할 수 있게 되면, 시장의 활력과 공급확대를 위한 정책이라고 할 수 있습니다. 그러나 이러한 정책은 금리상승과 경기불황 등 여러 변수들로 인해 실질적인 효과와 시장반응을 정확히 예측하기란 미지수입니다.

규제지역 해제와 분양가 상한제 해제의 시장 반응과 전망

정부의 부동산 정책변화에 대한 시장의 반응과 전망은 다양합니다. 일부에서는 정부의 규제완화 정책으로 집값의 하락세가 완화될 것이고 기대하고 있습니다. 특히, 규제지역에서 해제되는 곳은 세금과 대출, 청약규제가 줄어들기 때문에, 주택 구매 수요증가를 예상하고 있습니다. 게다가 분양가 상한제 해제로 시장 공급이 확대되고, 재개발·재건축 사없이 활성화될 것이라고 기대하는 전망도 있습니다.

하지만 다른 한편으로는 규제완화로 인해 집값이 오히려 더 하락할 것이라는 부정적인 반응과 전망을 보이는 사람들도 있습니다. 특히 강남 3구와 용산구를 제외한 서울 집갑은 집값 하락세가 여전히 지속될 거라 예상합니다. 또한 분양가 상한제 해제로 과잉공급과 미분양 문제가 심화될 것이라는 우려도 있습니다.

이처럼 규제지역 해제와 분양가 상한제해제를 놓고 시장에서는 서로 상반된 반응을 보이고 있습니다. 그래서 정부는 부동산 시장 변화를 예의주시하면서 적절한 조치를 취해야 할 것입니다.

부동산 정책의 핵심인 규제지역 해제와 분양가 상한제해제가 집값에 미치는 영향에 대해 다뤄보았습니다. 정부는 부동산 안정화를 위해 규제지역 해제와 분양가 상한제 해제를 시행했는데, 이는 주택구매자와 투자자에게 장차 큰 변화를 가져오며, 시장과 주택공급에 활력이 생길 것을 기대하고 있습니다.

그러나 이러한 정책이 금리상승과 경기 불황 등 여러 요인들로 인해 실질적인 효과와 시장 반응은 아직 미지수입니다. 그러므로 부동산 투자나 거래를 할 때 신중하게 시장흐름을 판단하시길 바랍니다.