민간임대주택에 관한 특별법 시행령 일부개정안의 주요 내용과 영향

민간임대주책에 관한 특별법 시행령 일부개정안의 주요 내용과 영향에 대해 다룬 글입니다. 임대사업자의 보증가입의무강화와 임대보증가입을 위한 주택가격 산정방법 개선에 대해 설명하고, 그로 인한 임차인과 임대사업자의 이익효과를 분석하고, 개정안의 의미와 목적을 다루겠습니다.

 

 

민간임대주택에 관한 특별법 시행령 일부개정안의 주요 내용과 영향

출처:freepik

민간임대주택에 관한 특별법 시행령이란?

민간임대주택에 관한 특별법 시행령이란 민간임대주택에 관한 특별법(이하 "특별법"이라 함)의 시행령에 필요한 세부적인 사항을 정하는 대통령령입니다. 특별법은 민간임대주택의 공급과 관리를 촉진하여 국민의 주거복지를 제고하는 것을 목적으로 합니다.

 

이는 저소득층과 중위소득층 등에게 장기·저렴·안정적으로 주택을 공급하고 국민의 주거복지를 제고하는 것을 목적으로 합니다. 이를 위해 임대사업자에게는 재산세 감면 등의 혜택을 주고, 보증가입의무를 부과하여, 임차인에게는 보증가입여부 확인 및 계약 해제·해지권리를 부여합니다.

 

또한 보증가입을 위한 주택가격 산정방법을 개선하여, 보증가입비용을 합리화하고 과대평가를 방지합니다.

 

 

일부개정안의 주요 내용은?

민간임대주택에 관한 특별법 시행령 일부개정안은 2023년 3월 22일부터 5월 1일까지 입법예고 중이며, 국민의 의견을 듣고 있습니다.

 

법제처

이 법령의 일부개정안은 다음과 같은 내용을 담고 있습니다.

-임대사업자가 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 않는 경우를 임차인의 임대차계약 해제·해지 사유에 추가함(안 제35조 제2항)

 

-임대보증 가입을 위한 주택가격 산정 시 기존 산정방법(감정평가액·공시가격·실거래가 중 선택)을 공시가격 → 실거래가 → 감정평가액 순으로 적용하도록 하고, 감정평가액은 공시가격·실거래가가 없거나 부적절하다고 인정하는 경우에 적용하며, 한국감정평가사협회에서 추천한 감정평가법인 등이 평가한 감정평가액만 인정함(안 제39조 제2항)

 

이러한 개선안은 최근 전세사기 피해사례에서 임대사업자의 보증가입의무를 이행하지 않거나, 감정평가액을 부풀리는 등의 문제점을 해결하기 위한 것입니다. 이를 통해 임차인의 피해 예방 및 주거안정을 도모하려는 것입니다.

 

관심 있으신 분들은 통합입법예고시스템에서 온라인 의견을 제출하시거나, 국토교통부 민간임대 정책과로 의견서를 보내시면 됩니다. 자세한 내용은 법제처 입법예고 사이트에서 확인하실 수 있습니다.

 

 

일부개정안으로 인해 국민에게 미치는 영향은?

1. 임대사업자가 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 않는 경우를 임차인의 임대차계약 해제·해지 사유에 추가함으로써, 임차인은 보증 가입여부를 확인하고, 이를 근거로 계약을 해제·해지할 수 있게 되어 피해를 예방하거나 복구할 수 있습니다.

 

예를 들어,

A 씨가 B 씨의 민간임대주택을 전세로 계약했다고 가정한다면, B 씨는 A씨의 전세금 1억원에 대한 보증에 가입하지 않았다면, 이 경우 A씨는 B씨가 보증에 가입하지 않은 사실을 확인한 다음, 전세 계약을 해제·해지를 정식적으로 요구할 수 있습니다.

 

B씨는 A 씨에게 계약금을 돌려줘야 하고, A 씨는 전세금 1억원을 돌려받고 다른 주택과 계약할 수 있습니다. 만약 B씨가 전세금 1억원을 돌려주지 않거나, 부도가 나면 A씨는 법적으로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

이렇게 하면 임차인은 자신의 전세금이 안전하게 관리되고 있는지 확인할 수 있고, 만약 문제가 발생하면 쉽게 계약을 종료하고 피해를 복구할 수 있습니다.

 

 

2. 임대보증 가입을 위한 주택가격 산정 시 기존 산정방법(감정평가액·공시가격·실거래가 중 선택)을 공시가격 → 실거래가 → 감정평가액 순으로 적용하도록 하고, 감정평가액은 공시가격·실거래가가 없거나 부적절하다고 인정하는 경우에 적용하며, 한국감정평가사협회에서 추천한 감정평가법인 등이 평가한 감정평가액만 인정함으로써, 주택가격의 과대평가를 방지하고 보증가입비용을 합리화할 수 있습니다.

 

예를 들어,

C 씨는 자신이 소유한 민간임대주택의 가격을 산정하기 위해 감정평가사 D씨에게 의뢰합니다. D씨는 C씨의 주택의 위치, 구조, 면적 등을 고려하여 감정평가액을 5억원으로 평가합니다.

 

그런데 C씨의 주택과 비슷한 조건의 다른 주택들은 공시가격이 4억원이고, 실거래 가격도 4억원입니다. 이경우 D씨의 감정평가액은 과대평가되었다고 볼 수 있습니다.

 

이런 경우 C 씨는 D씨의 감정평가액을 사용하지 않고, 공시가격이나 실거래가격을 사용하여 자신의 주택의 가격을 산정할 수 있습니다. 그러면 C씨는 보증에 가입할 때는 주택가격의 일정 비율을 보증료로 납부해야 합니다.

 

예를 들어, 보증료율이 1%라면 주택가격이 5억원이면 500만원, 4억원이면 400만원을 납부해야 합니다. 따라서 주택가격이 낮아지면 보증료도 낮아집니다.

 

또한 C 씨는 자신의 주택의 가격을 공시가격이나 실거래가로 산정함으로써 임차인에게 신뢰도를 높일 수 있습니다. 임차인은 공시가격이나 실거래가를 쉽게 확인할 수 있기 때문에, C씨의 주택의 가격이 합리적인지 판단할 수 있습니다. 그러면 임차인은 C씨의 주택에 대한 관심이 높아지고 전세계약을 원할 가능성이 커집니다.

 

따라서 C씨는 감정평가액을 사용하지 않고, 공시가격이나 실거래가격을 사용하여 자신의 주택의 가격을 산정함으로써 보증에 입장할 때 필요한 비용을 절감하고 임차인에게 신뢰도를 높일 수 있습니다.

 

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이번 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 일부개정안은 임대사업자의 보증가입의무를 강화하고 임대보증 가입을 위한 주택가격산정방법을 개선함으로써 임차인의 피해 예방 및 주거안정을 도모하고 임대사업자의 보증가입비용을 절감하고 신뢰도를 향상하는 것을 목적으로 합니다.

 

이는 민간임대주택 시장의 건전성과 활성화에 기여할 것으로 기대됩니다.

 

 

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