부동산 거래 비용 줄이는 방법 : 복비와 중개수수료의 차이점

부동산 거래 시 공인중개사에게 지불하는 중개수수료와 복비의 차이점과 계산방법에 대해서 아주 상세하고 쉽게 설명하겠습니다.

 

 

부동산 거래 시 중개수수료와 복비에 대해 잘 알고 계신다면, 부동산 거래를 더 효율적이고 합리적으로 진행할 수 있을 것입니다. 이 글이 여러분의 부동산 거래에 도움이 되길 바랍니다.

부동산 거래 비용 줄이는 방법 : 복비와 중개수수료의 차이점

부동산 거래를 할 때는 중개수수료가 필수적인 비용으로 지불해야 합니다. 중개수수료는 공인중개사가 거래를 도와준 대가로 받는 수수료인데요. 거래 종류, 대상, 금액 등에 따라 수수료가 달라집니다.

그래서 거래 전에 미리 중개수수료를 계산해 두면 예상 비용을 산정하고, 부당한 청구가 없는지 확인할 수 있습니다.

그런데 여러분, '복비'라는 용어를 들어보셨나요? 복비는 중개대상물의 권리관계를 확인하는데 드는 비용을 말합니다. 예를 들어 등기부등본 발급비용이나 근저당권 확인 수수료 등이 복비에 해당됩니다.

복비와 중개수수료의 차이점을 알아야 부동산 거래 시 실제로 지불해야 하는 금액을 정확히 파악하고, 불필요한 비용을 줄일 수 있습니다.

 

 

복비와 중개수수료의 차이점

복비와 중개수수료는 부동산 거래 시 공인중개사에게 지불하는 비용입니다. 그러나 두 비용은 정의와 법적 근거가 다릅니다.

복비

• 중개대상물의 권리관계 등을 확인하는 데 소요되는 비용
• 예를 들어, 등기부등본이나 채권증서 등의 발급비용이 복비에 해당합니다. 복비는 중개수수료와 함께 청구할 수 있으며, 한도액 내에서 중개의뢰인과 공인중개사가 협의하여 결정할 수 있습니다.
• 복비의 한도액은 공인중개사법 시행규칙 제20조에 따라 매매와 임대차별로 다르게 정해져 있습니다.

중개수수료

• 공인중개사의 중개행위에 대하여 지급하는 대가
• 예를 들어, 부동산 거래를 연결하고, 계약서를 작성하고, 계약을 체결하는 등의 행위가 중개행위에 해당합니다.
• 또한 거래 유형과 거래 대상, 거래 금액에 따라 상한 요율과 한도액이 정해져 있습니다. 그래서 상한 요율과 한도액 내에서 중개의뢰인과 공인중개사가 협의하여 결정할 수 있습니다.

청구

• 복비와 중개수수료는 일반적으로 함께 청구되지만, 경우에 따라서는 별도로 청구될 수 있습니다.
• 예를 들어, 중개대상물의 권리관계 등을 확인하기 위해 발생한 비용이 실제로 지출된 금액보다 적거나 없는 경우에는 복비를 별도로 청구할 수 없습니다.
• 또한, 공인중개사가 중개행위를 하지 않고 단순히 권리관계 등을 확인하는 업무만 수행한 경우에는 복비만 청구할 수 있습니다.

복비와 중개수수료의 차이점을 알아두면 부동산 거래 시 실제로 지불해야 하는 비용을 정확히 파악하고, 불필요한 비용을 줄일 수 있습니다. 또한, 부당하게 청구되는 복비나 중개수수료를 제대로 알아서 바르게 대응할 수 있습니다.

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유형에 따른 부동산 거래 비용

부동산 거래 시 중개수수료는 거래 유형과 거래 대상, 거래 금액에 따라 결정됩니다. 거래 유형은 매매와 임대차로 나뉘며, 거래 대상은 주택, 오피스텔, 토지, 상가 등이 있습니다.

거래 금액은 부동산의 실제 거래 가격을 말합니다. 중개수수료는 거래 금액에 적용되는 상한 요율을 곱한 값이 됩니다. 이 값이 한도액보다 크면 한도액이 최대 중개수수료가 됩니다.

중개수수료는 상한 요율과 한도액 범위 내에서 중개 의뢰인과 공인 중개사가 협의하여 결정할 수 있습니다.

예를 들어, 10억원짜리 주택을 매매하는 경우, 중개수수료 상한 요율은 0.5%이며, 한도액은 500만원입니다. 따라서 중개수수료는 최대 500만원까지 가능하며, 의뢰인과 중개사의 협의에 따라 결정됩니다.

중개수수료 계산 - 부동산계산기

 

 

1. 주택의 경우

주책은 단독주책, 다가구주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트 등을 포함합니다. 주택의 중개수수료는 거래유형과 거래금액에 따라 다음과 같이 정해집니다.

거래 유형	거래 금액	상한요율	한도액
매매	5억원 미만	0.4%	200만원
매매	5억원 이상 - 9억원 미만	0.5%	400만원
매매	9억원 이상 - 12억원 미만	(0.5%-0.7%)협의요율	-
매매	12억원 이상	(0.5%-0.9%)협의요율	-
임대차	3억원 미만	0.3%	100만원
임대차	3억원 이상 - 6억원 미만	0.4%	200만원
임대차	6억원 이상	(0.4%-0.6%)협의요율	-

주택매매 시 중개수수료 계산방법은 거래금액에 상한요율을 곱하면 됩니다.

예를 들어, 주택 매매 가격이 3억원일 경우 : 거래금액 300,000,000 × 중개수수료율 0.004 = 중개수수료 1,200,00원입니다.

주택 임대차 시 중개수수료 계산방법은 전세와 월세로 구분할 수 있습니다. 전세의 경우에는 전세금이 곧 거래금액이 됩니다.

예를 들어, 전세금이 2억원일 경우 : 거래금액 200,000,000 × 중개수수료율 0.003 = 중개수수료 600,000원입니다.

월세의 경우에는 보증금과 월세를 이용하여 거래금액을 계산할 수 있습니다. 월세의 경우 [보증금 + (월세 ×100)]이 거래금액이 됩니다.

그런데 계산해 보니 금액이 5천만 원 미만일 경우 (5천만 원은 포함되지 않으니 주의하시길 바랍니다)에는 [보증금+ (월세 ×70)]으로 계산됩니다.

예를 들어, 보증금 2,000만원에 월세가 25만 원이라면 [보증금 + (월세 ×100)]으로 계산했을 때 4,500만 원이므로 5,000만 원 미만에 해당합니다. 따라서 이 경우에는 [보증금 + (월세 ×70)]으로 계산해서 3,750만 원이 거래금액이 됩니다. 그런데 이 경우에는 상한 요율이 0.5%이고 한도액이 22.5만 원이므로, 중개수수료는 22.5만 원이 됩니다.

2. 오피스텔의 경우

오피스텔은 주거용으로 사용되는 공간과 사무용으로 사용되는 공간을 겸비한 복합건물입니다. 오피스텔의 중개수수료는 거래유형과 거래금액에 따라 다음과 같이 정해집니다.

거래 유형	거래 금액	상한요율	한도액
매매	무관	0.5%	-
임대차	무관	0.4%	-

오피스텔 매매 시 중개수수료 계산방법은 거래금액에 상한요율을 곱하면 됩니다.

예를 들어, 오피스텔 매매 가격이 5억원일 경우 : 거래금액 500,000,000 × 중개수수료율 0.005 = 중개수수료 2,500,000원입니다.

오피스텔 임대차 시 중개수수료 계산방법은 전세와 월세로 구분할 수 있습니다. 전세의 경우에는 전세금이 곧 거래금액이 됩니다.

예를 들어, 전세금이 3억원일 경우 : 거래금액 300,000,000 × 중개수수료율 0.004 = 중개수수료 1,200,000원입니다.

 

 

월세의 경우에는 보증금과 월세를 이용하여 거래금액을 계산할 수 있습니다. 월세의 경우 [보증금 + (월세 ×100)]이 거래금액이 됩니다.

예를 들어, 보증금 1,000만원에 월세가 50만 원이라면 [보증금 + (월세 ×100)]으로 계산해서 6,000만 원이 거래금액이 됩니다. 그런데 이 경우에는 상한 요율이 0.4%이므로 중개수수료는 240,000원이 됩니다.

3. 토지와 상가 등의 경우

토지와 상가 등은 주택과 오피스텔 외의 부동산을 포함합니다. 토지와 상가 등의 중개수수료는 거래유형과 거래금액에 따라 다음과 같이 정해집니다.

거래 유형	거래 금액	상한요율	한도액
매매 또는 교환	무관	(0.5%-0.9%) 협의요율	-
임대차	무관	(0.5%-0.9%)협의요율	-

토지와 상가 등 매매 또는 교환 시 중개수수료 계산방법은 거래금액에 상한요율을 곱하면 됩니다.

예를 들어, 토지 매매 가격이 10억원일 경우 : 거래금액 1,000,000,000 × 중개수수료율 0.009 = 중개수수료 9,000,000원입니다.

토지와 상가 등 임대차 시 중개수수료 계산방법은 전세와 월세로 구분할 수 있습니다. 전세의 경우에는 전세금이 곧 거래금액이 됩니다.

예를 들어, 상가 전세금이 5억원일 경우 : 거래금액 500,000,000 × 중개수수료율 0.009 = 중개수수료 4,500,000원입니다.

 

 

월세의 경우에는 보증금과 월세를 이용하여 거래금액을 계산할 수 있습니다. 월세의 경우 [보증금 + (월세 ×100)]이 거래금액이 됩니다.

예를 들어, 상가 보증금 2,000만원에 월세가 100만 원이라면 [보증금 + (월세 ×100)]으로 계산해서 12,000만 원이 거래금액이 됩니다. 그런데 이 경우에는 상한 요율이 0.9%이므로 중개수수료는 1,080,000원이 됩니다.

중개수수료에는 부가가치세와 실비가 추가로 발생할 수 있습니다. 부가가치세는 공인중개사의 사업규모에 따라 10% 또는 4%입니다. 실비는 중개대상물의 권리관계 등을 확인하는 데 소요되는 비용으로서 복비와 동일합니다.

부가가치세와 실비는 중개수수료에 포함되기도 하고 별도로 청구되기도 합니다.

예를 들어, 주택 매매 시 중개수수료가 2백만원이고 부가가치세율이 10%이며, 실비가 5만 원인 경우에는 다음과 같습니다.

①중개수수료에 부가가치세와 실비를 포함하는 경우
중개수수료(2백만원) / (1 + 부가가치세율(0.1)) = 세전 중개수수료(1백8십1만 8천1백81원)
→순 중개수수료는 세전 중개수수료에서 실비를 뺀 금액을 말합니다. 순중개수수료를 구하기 위해서는 세전 중개수수료에서 실비를 빼면 됩니다.

세전 중개수수료 (1백8십1만 8천1백81원) - 실비(5만 원) = 순 중개수수료(1백8십1만 3천1백81원)

이렇게 구한 순중개수수료는 공인중개사의 순수익이 됩니다. 즉, 공인중개사는 중개의뢰인에게 청구한 2백만 원에서 부가가치세와 실비를 제외한 1백8십1만 3천1백81원을 벌게 되는 겁니다.

②중개수수료에 부가가치세와 실비를 별도로 청구하는 경우
중개수수료(2백만 원) + 부가가치세(중개수수료(2백만 원) × 부가가치세율(0.1)) + 실비(5만 원) = 총 지불액(2백2십5만 원)

부동산 거래 시 중개수수료는 거래유형과 거래대상, 거래금액에 따라 달라집니다. 중개수수료를 계산하는 방법을 알아야 부동산 거래 시 예상비용을 산출하고, 협상하고, 부당한 청구를 막을 수 있습니다.

또한, 부가가치세와 실비에 대해서도 잘 파악하고 대응할 수 있습니다.

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부동산 거래 시 중개수수료와 복비에 대해 잘 알고 계신다면, 부동산 거래를 더 효율적이고 합리적으로 진행할 수 있습니다. 예상 비용을 산출하고, 협상하고, 부당한 청구를 막을 수 있습니다.

또한, 부가가치세와 실비에 대해서도 잘 파악하고 대응할 수 있습니다. 이 글이 여러분의 부동산 거래에 도움이 되길 바랍니다.

 

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