분양 당첨 후 잔금이 부족할 경우 자금 마련 방법
아파트 분양에 당첨되었다면 잠금까지 필요한 자금을 어떻게 마련할지 알아보세요. 계약금, 중도금, 잠금 등 각 단계별로 필요한 자금과 대출 가능한 금액을 예시와 함께 설명합니다.
분양 당첨 후 잔금이 부족할 경우 자금 마련 방법
분양 당첨 계약금
분양당첨 후 첫 번째로 내야 하는 금액은 계약금입니다. 계약금은지역마 다다르지만 보통은 분양가의 10%에서 20% 정도입니다. 예를 들어, 부산 평균은 10%, 수도권은 20% 되는 곳도 많습니다. 분양 공고가 뜨면 해당 아파트 홈페이지에서 분양 공고문을 확인하고 분양하려는 아파트의 계약금을 확인하시면 됩니다.
중도금이 없을 때
계약금을 낸 후에는 중도금을 낼차례입니다. 중도금은 분양가의 60%를 6번에 나눠서 내는 경우가 많습니다. 투기과열지역은 40%, 조정지역은 50%까지 대출이 가능합니다. 그리고 투기과열지역은 2번, 조정지역은 1번은 대출 없이 납부를 해야 합니다.
그런데, 중도금을 준비를 못한 경우에는 그냥 연체를 하고, 연체금만 내면 됩니다.
잔금 집단 대출
준공일이 다가오면 잔금을 걱정하시는 분들이 많을 것입니다. 분양권 잠금일 다가오면 은행에서 감정평가를 하는데, KB시세와 비슷한 개념입니다. 은행의 감정에 따라 대출이 나옵니다.
가령, 투기과열지역은 9억 원까지는 40%, 9억 원에서 15억 원 구간은 20%, 조정지역은 9억원까지는 50%, 9억원에서 15억원 구간은 30%까지 대출을 받을 수 있습니다.
일반분양가 7억 원
시세 11 - 13억 원 사이 분양권
은행감정가 11억 원이고, 조정지역일 경우
11억원 = 9억 원 × 50% = 4억 원 5천
2억 원 × 30% = 6천만 원
대출한도 : 4억 5천만 원 + 6천만 원 = 5억 1천만 원
그리고 또 다른 예로, 시세가 15억 원 이상이라면 대출이 불가능합니다. 하지만 은행들 은잔금대출을 하고 싶으니 결국에는 시세를 낮춰서 감정할 가능성이 있습니다. 그래서 투기과열지역일 경우, 은행에서 14억 9천만 원으로 감정으로 했다고 가정해 대출받을 수 있는 금액을 계산해 보겠습니다.
투기과열 지역이니 9억 원 × 40% = 3억 6천만 원, 나머지 5억 9천만 원 × 20% = 11,800만 원이므로, 47,800만 원을 대출받을 수 있습니다.
입주권 매수
입주권 매수를 고려하시는 분들이 있을 텐데, 조합원 분양가는 보통 일반 분양가의 30% - 50% 할인된 금액으로 대출을 받을 수 있습니다. 현재 시세가 11억인데, 84 타입 기준으로 조합원 분양가가 3억 7천만 원이라면 대출금 한도는 3억 7천만 원입니다. 시세가 11억이라도 상관없이 이 금액으로 대출이 가능합니다.
실거주해야 하는 구역일 경우
분양권 중에 실거주해야 되는 아파트들이 있습니다. 수도권 분양가 상한제 지역입니다. 이 경우에는 무조건 실거주해야 합니다. 조정지역에서 중도금대출을 받으면 6개월 이내에 전입신고조건이 있습니다. 이는 실거주의무는 아닙니다. 이를 무시하면 전입신고를 하지 않으면, 대출금이 전액상환되고 3년 간 주택담보대출이 불가합니다.
| 지역 | 분양가상한제 적용 여부 | 전매제한 기간 | 실거주 의무 |
| 서울 강남 3구 (강남, 서초, 송파) |
적용 | 10년 | 적용 |
| 서울 용산구 | 적용 | 10년 | 적용 |
| 서울 나머지 21개구 | 적용 안됨 | 3년 | 의무 없음 |
| 경기도 전체 | 적용 안됨 | 3년 | 의무 없음 |
돈이 없어서 전세로 돌려야 할 경우
돈이 없어서 전세로 돌리고 싶다면 어떻게 해야 할까요? 최소투자방법을 소개하겠습니다.
1. 잔금시점에 집단대출을 받습니다. 집단대출은 한 군데가 아니라 여러 군데에서 받을 수 있습니다. 그중에서 종도상환수수료가 가장 싼 곳을 정해 집단대출을 받으면 됩니다. 그리고 여기서 유의할 점은 일반시중은행에서는 대출이 안된다는 걸 유념하시길 바랍니다.
2. 잔금을 치르고 전입신고를 합니다. 돈이 없다면 지인이 든 가족이 든 동의를 받아서 전입신고를 합니다.
3. 6개월이 지나면 전세가 전부 사라집니다. 그리고 전세금은 정상가가 되기 시작합니다.
이유는 청약 잔금이 부족한 사람이 당신만이 아니기 때문에, 청약받은 사람들이 해당 지역에 전세를 놓습니다. 하지만 주변에 많은 전세가 나와있기 때문에 당연히 가격이 떨어집니다. 그래서 이때 전세를 놓기보다는 무리를 해서라도 대출을 받는 게 나중에 더 이득을 얻을 수 있습니다.
예를 들어, 분양가가 7억 인 아파트의 시세가 11억이라면, 전세는 사업 7천만 원 정도일 것입니다. 그러나 정상가로 전세를 넣으면 한 6억 이상가능합니다. 그러면 갭차익은 약 2억 정도 납니다.
※갭투자에 더 많은 정보를 알고 싶다면 '갭투자로 성공하기 위한 조건'을 읽어보시기 바랍니다.
4. 정상가가 된 금액으로 전세를 넣습니다.
5. 받은 전세금으로 대출금을 상환합니다.
아파트분양에 당첨되었다면 기분은 좋겠지만, 잔금까지 필요한 자금을 어떻게 마련할지 고민이 될 것입니다. 계약금, 중도금, 잔금 등 각단계별로 필요한 자금과 대출가능한 금액을 알아보았습니다. 또한, 입주권 매수와 최소투자방법에 대해서 도설 명하였습니다. 분양권 중도급 및 잔금 일자에 자금조달준비 잘하시기 바랍니다.
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