신축아파트 잔금 대출방법 비교 : 후취담보, 디딤돌대출, 보금자리론, 집단대출

신축 아파트에 입주할 때 잔금 대출을 받는 방법에 대해 알아보세요. 후취담보와 디딤돌 대출, 보금자리론, 집단 대출의 특징과 장단점을 비교하고, 이전등기가 나면 금리가 낮은 디딤돌 대출로 갈아탈 수 있는 방법도 소개합니다.

 

 

신축아파트 잔금 대출방법 비교 : 후취담보, 디딤돌대출, 보금자리론, 집단대출

신축아파트에 입주할 때 잔금대출을 받으려면 어떻게 해야 할까요? 신축아파트는 등기가 나지 않은 상태이므로, 시행사와 협약을 맺은 금융사에서만 후취담보조건으로 잔금대출을 받을 수 있습니다.

이를 후취담보라고 하며, 후취담보가 가능한 은행은 입주예정협회에서 입주 예정일로부터 한 달에서 두 달 전에 알려줍니다. 알려준 은행들에서 디딤돌대출, 보금자리론, 집단대출 중에 선택할 수 있습니다.이번글에서는 신축아파트의 후취담보와 집단대출에 대해 알아보겠습니다. 각각의 대출방법의 특징과장단점을 비교하고, 이전등기가 나면 금리가 낮은 디딤돌대출로 갈아탈 수 있는 방법도 소개하겠습니다.

신축아파트에 입주예정이신 분들은 이 글을 참고하여 자신의 상황과 조건에 맞는 대출을 선택하시기 바랍니다.

 

 

후취담보

후취담보란 대출 대상 부동산을 담보로 잡을 수 없어 먼저 돈을 빌려준 후 주택이 완공돼 소유권 설정이 가능한 경우 담보로 설정하는 방식입니다.

예를 들어, 신축 아파트는 등기가 나지 않은 상태이므로, 시행사와 협약을 맺은 금융사에서만 후취담보 조건으로 잔금 대출을 받을 수 있습니다.

이때, 금융사는 주택신용보증기금의 보증서를 담보로 대출을 해주고, 소유권 설정이 가능해지면 해당 주택을 나중에 담보로 잡게 됩니다.

후취담보가 필요한 이유는 분양가와 감정가의 차이가 크거나, 보존등기가 늦어지는 경우에 잔금 대출을 받기 위해서입니다.

분양가와 감정가의 차이가 큰 경우에는 은행 감정가를 기준으로 하는 일반 주택담보대출로는 원하는 금액을 대출받기 어렵습니다.

보존등기가 늦어지는 경우에는 아파트 건물 등기부등본이 발급되지 않아 근저당설정이 불가능하여 일반 주택담보대출을 신청할 수 없습니다. 이런 경우에는 후취담보를 통해 신축 아파트의 잔금 대출을 받을 수 있습니다.

<디딤돌 대출, 보금자리론, 집단 대출 비교표>

구분	디딤돌 대출	보금자리론	집단대출
대출 기준	분양가	분양가	은행 감정가
대출 한도	최대 70%	최대 70%	최대 80%
금리	4%대	4%대	5%대
확장비	포함 안됨	포함 됨	포함 됨
재개발 재건축 단지	불가능	가능	가능
신청 조건	까다롭고 엄격함	까다롭고 엄격함	상대적으로 덜 까다로움
이전등기 후 디딤돌 대출로 갈아타기	가능 (중도상환수수료 없음)	가능 (중도상환수수료 있음)	가능 (중도상환수수료 있음)

디딤돌 대출

디딤돌대출은 서민실수요자를 위한 대출로, 부부합산연소득 7천만 원 이하이고, 순자산가액 4.58억 원 이하인 가구만 신청할 수 있습니다.

디딤돌대출은 분양가기준으로 최대 70%까지 대출이 가능하며, 금리는 현재 기준으로 4%대로 저렴합니다.

그러나 최근 분양받는 아파트의 경우, 확장비가 2 - 4천만 원이 넘는 경우가 있어서 이러한 부분을 대출받을 수 없다는 점이 다소 아쉽습니다. 또한 재개발, 재건축단지의 경우에는 디딤돌대출이 되지 않습니다.

 

 

장점

• 저소득층이나 신혼부부 등 서민 실수요자를 위한 정부지원제도이므로, 금리가 저렴하고 상환조건이 유리합니다.
• 분양가가 높아진 시장상황에서도 분양가 기준으로 최대 70%까지 대출받을 수 있으므로, 자금부담이 적습니다.
• 이전등기가 나면 보금자리론에서 금리가 낮은 디딤돌대출로 갈아탈 수 있으므로, 장기적으로 저금리를 유지할 수 있습니다. 다만 보금자리론을 디딤돌 대출로 갈아타니 대환을 할 때 중도상환수수료를 잘 체크해야 합니다.

단점

• 확장비는 대출받을 수 없으므로, 확장비가 높은 경우에는 추가자금이 필요합니다.
• 재개발 재건축단지의 경우에는 디딤돌대출이 되지 않으므로, 다른 방법을 찾아야 합니다.
• 부부합산 연소득과 순자산가액 등 신청조건이 까다롭고 엄격하므로, 모든 가구가 신청할 수 있는 것은 아닙니다.

보금자리론

보금자리론은 디딤돌대출과 비슷한 조건으로, 확장가를 제외하고 분양가기준으로 최대 70%까지 대출이 가능하며, 금리도 현재 기준으로 4%대로 비슷합니다.

그리고 부부합산 연소득 7천만 원 이하 서민 실수요자를 위한 대출제도입니다. 보금자리론은 확장비도 포함되어 대출받을 수 있으며, 재개발 재건축단지의 경우에도 보금자리론이 가능합니다.

장점

• 확장비도 포함되어 대출받을 수 있으므로, 확장비가 높은 경우에도 자금부담이 적습니다.
• 재개발 재건축단지의 경우에도 보금자리론이 가능하므로, 다른 방법을 찾을 필요가 없습니다.
• 이전등기가 나면 금리가 낮은 디딤돌대출로 갈아탈 수 있으므로, 장기적으로 저금리를 유지할 수 있습니다.

단점

• 부부합산연소득과 순자산가액 등 신청조건이 까다롭고 엄격하므로, 모든 가구가 신청할 수 있는 것은 아닙니다.
• 디딤돌대출과 비교하여 금리나 상환조건에 큰 차이가 없으므로, 확장비가 없거나 적은 경우에는 디딤돌대출이 더 유리할 수 있습니다.

 

 

집단대출

집단대출은 입주시점 은행감정가를 기준으로 최대 80%까지 대출이 가능하며, 확장비도 포함되어 대출받을 수 있습니다.

그러나 금리는 현재 기준으로 5%대로 높으며, 분양가와 감정가의 차이가 큰 경우에는 대출금액이 많아질 수 있습니다.

장점

• 은행감정가를 기준으로 최대 80%까지 대출받을 수 있으므로, 분양가와 감정가의 차이가 큰 경우에는 많은 금액을 대출받을 수 있습니다.
• 확장비도 포함되어 대출받을 수 있으므로, 확장비가 높은 경우에도 자금부담이 적습니다.
• 신청조건이 디딤돌대출이나 보금자리론보다 상대적으로 덜 까다롭고 엄격하므로, 더 많은 가구가 신청할 수 있습니다.

단점

• 금리가 현재 기준으로 5%대로 높으므로, 상환부담이 큽니다.
• 분양가와 감정가의 차이가 작거나 없는 경우에는 디딤돌대출이나 보금자리론보다 유리한 점이 없습니다.
• 이전등기가 나면 금리가 낮은 디딤돌대출로 갈아탈 수 있으나, 중도상환수수료를 지불해야 하므로 비용적인 손실이 발생할 수 있습니다.

 

신축 아파트에 입주할 때 잔금 대출을 받으려면 시행사와 협약을 맺은 금융사에서만 후취담보 조건으로 잔금 대출을 받을 수 있습니다.

후취담보가 가능한 은행 안에서는 디딤돌 대출, 보금자리론, 집단 대출 중에 선택할 수 있으며, 각각의 방법은 장단점이 있으므로 자신의 상황과 조건에 맞게 비교해 보아야 합니다.

또한, 이전등기가 나면 금리가 낮은 디딤돌 대출로 갈아탈 수 있으므로, 중도상환수수료를 체크하고 비용적인 손실이 없는지 확인해야 합니다.

 

 

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