살던 전셋집 경매 시 배당요구하는 방법
살던 전셋집이 경매로 넘어가면 세입자는 어떻게 해야 할까요? 세입자의 권리와 배당요구의 방법과 결과를 상세하게 설명해 드리는 글입니다.
살던 전셋집 경매 시 배당 요구하는 방법
전셋집을 임차한 세입자는 살고 있는 집이 경매에 넘어가는 경우에 대비해야 합니다. 경매에 넘어간 전셋집에서 세입자의 권리를 보호하려면 대항력과 우선변제권이라는 두 가지 요건을 갖춰야 합니다. 대항력은 임차인이 임대차의 내용을 새로운 집주인에게 주장할 수 있는 법률상의 힘입니다.
우선변제권은 임차주택이 경매되는 경우 보증금을 후순위 권리자 보다 우선해서 돌려받을 권리입니다. 이 두 가지 요건은 임차인이 주택의 인도와 주민등록 및 전입신고를 마친 그다음 날부터 오전 0시부터 생기며, 임대차계약증서상 확정일자까지 갖춰야 취득됩니다.
위의 사진에서 보듯이 부동산 경매는 경매신청 및 경매개시 결정, 배당요구의 종기 결정 및 공고, 매각의 준비, 매각방법 등의 지정, 공지, 통지, 매각의 실시, 매각 결정 절차, 매각대금의 납부, 소유권 이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령, 배당절차 등의 단계로 진행됩니다.
배당요구를 하는 방법
배당요구란 임차인이 경매로 인해 손실을 입은 보증금등의 채권을 경매법원에 신고하고 배당을 요구하는 것입니다. 배당요구를 하려면 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인이어야 합니다. 배당요구를 하면 장단점이 있습니다.
배당요구 장점
1. 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 경매개시가 결정된고 이 내용이 등기부 등본에 기재된 후에는 임차인에게 배당요구 신청과 그 기간을 알려주는 문서가 송달됩니다. 종기일(배당신청기간) 이내에 배당신청을 하지 않으면 배당이의의 소를 제기할 자격이 사라지므로 배당을 요구할 계획이라면 기한을 반드시 지키는 것이 좋습니다. 배당신청을 하면 보증금은 낙찰대금에서 우선적으로 지급됩니다.
예를 들어, A 씨는 3억 원의 전세금을 내고 B 씨의 아파트를 임차했습니다. A 씨는 주택인도와 전입신고를 마친 후 확정일자도 받았습니다. 그런데 B 씨가 빚 때문에 아파트가 경매로 넘어갔습니다. A 씨는 법원으로부터 배당요구 신청과 그 기간을 알려주는 문서를 받았습니다. A 씨는 종기일이 내에 배당신청을 했습니다. 아파트의 낙찰가격은 4억 원이었습니다. A 씨는 선순위 임차인으로서 3억 원의 전세금을 우선적으로 돌려받았습니다.
2. 새로운 집으로 이사할 수 있습니다. 배당요구를 한 경우 특별한 사정이 없는 이상 임대차 해지의 의사표시로 간주됩니다. 기존 임대인과 임차인 사이계약은 경매법원으로부터 임대인에게 배당요구 사실이 통지된 때에 해지됩니다. 따라서 세입자는 새로운 집으로 이사할 수 있습니다.
예를 들어, C 씨는 2억 원의 전세금을 내고 D 씨의 원룸을 임차했습니다. C 씨는 주택인도와 전입신고를 마친 후 확정일자도 받았습니다. 그런데 D 씨가 빚 때문에 원룸이 경매로 넘어갔습니다. C 씨는 법원으로부터 배당요구신청과 그 기간을 알려주는 문서를 받았습니다. C 씨는 종기일 이내에 배당신청을 했습니다.
원룸의 낙찰가 격은 2억 5천만 원이었습니다. C 씨는 선순위 임차인으로서 2억 원의 전세금을 우선적으로 돌려받았습니다. C 씨는 기존 임대인과 임차인 사이 계약이 해지된 것으로 간주되어 새로운 집으로 이사할 수 있었습니다.
단점
1. 매각기일까지는 이사를 가면 안 됩니다. 배당요구 후 우선변제를 받기 위해서는 주택점유와 동시에 주민등록을 갖추고 있어야 합니다. 만약 이사를 가버리면 대항력과 우선변제권을 잃게 됩니다. 다만 법원에 임차권 등기명령을 미리 신청했다면 집을 비워도 됩니다. 임차권등기가 되면 임차인이 이사를 가더라도 종전 주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지됩니다.
예를 들어, E 씨는 1억 5천만 원의 전세금을 내고 F 씨의 빌라를 임차했습니다. E 씨는 주택인도와 전입신고를 마친 후 확정일자도 받았습니다. 그런데 F 씨가 빚 때문에 빌라가 경매로 넘어갔습니다. E 씨는 법원으로부터 배당요구신청과 그 기간을 알려주는 문서를 받았습니다.
E 씨는 종기일이내에 배당신청을 했습니다. 빌라의 낙찰가격은 2억 원이었습니다. E 씨는 선순위 임차인으로서 1억 5천만 원의 전세금을 우선적으로 돌려받으려고 했습니다. 그런데 E 씨는 매각기일 전에 다른 집으로 이사를 갔습니다. E 씨는 주택점유와 주민등록을 유지하지 않아 대항력과 우선변제권을 상실했습니다.
2. 보증금 일부 미회수 가능성이 있습니다. 유찰이 계속되면 낙찰가가 낮아집니다. 돌려줘야 할 보증금액수 보다 매각금이 적어 선순위 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하는 일이 생기기도 합니다. 이럴 때는 낙찰자가 남은 보증금을 지급해야 하며, 임차인은 이 돈을 다 받을 때까지 해당 부동산을 계속 사용·수익 해도 됩니다.
예를 들어, G 씨는 4억 원의 전세금을 내고 H 씨의 오피스텔을 임차했습니다. G 씨는 주택인도와 전입신고를 마친 후 확정일자도 받았습니다. 그런데 H 씨가 빚 때문에 오피스텔이 경매로 넘어갔습니다. G 씨는 법원으로부터 배당요구 신청과 그 기간을 알려주는 문서를 받았습니다. G 씨는 종기일이 내에 배당신청을 했습니다.
오피스텔의 낙찰가격은 3억 5천만 원이었습니다. G 씨는 선순위임차인으로서 3억 5천만 원의 전세금을 우선적으로 돌려받았습니다. 그러나 G 씨의 전세금은 4억 원이었으므로 5천만 원이 부족했습니다. 이 경우 낙찰자는 G 씨에게 남은 5천만 원을 지급해야 하며, G 씨는 이 돈을 다 받을 때까지 오피스텔을 계속 사용·수익 할 수 있었습니다.
배당요구를 하지 않았을 경우
배당요구를 하지 않으면 계속 현재의 집에 사는 방법도 있습니다. 선순위 임차인이 배당요구를 하지 않으면 임대차계약은 정해진기간까지 존속합니다. 경매로 인해 소유자가 바뀌더라도 남은 임대차기간을 채울 수 있음은 물론 지난해 도입된 계약갱신요구권도 행사할 수 있습니다.
예를 들어, I 씨는 2억 5천만 원의 전세금을 내고 J 씨의 단독주택을 임차했습니다. I 씨는 주택인도와 전입신고를 마친 후 확정일자도 받았습니다. 그런데 J 씨가 빚 때문에 단독주택이 경매로 넘어갔습니다. I 씨는 법원으로부터 배당요구신청과 그 기간을 알려주는 문서를 받았습니다. I 씨는 종기일이내에 배당신청을 하지 않았습니다.
단독주택의 낙찰가격은 3억 원이었습니다. I 씨는 선순위 임차인으로서 배당요구를 하지 않아 보증금은 나중에 돌려받기로 했습니다. I 씨는 기존 임대인과 임차인 사이계약이 존속된 것으로 간주되어 단독주택에 계속 살 수 있었습니다.
전셋집이 경매로 넘어가면 세입자는 대항력과 우선변제권여부에 따라 권리가 달라집니다. 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인은 배당요구를 할 것인지, 아니면 계속 집에 살 것인지선택할 수 있습니다. 배당요구를 하면 보증금을 돌려받고 새로운 집으로 이사할 수 있으나, 매각기일까지 이사하지 못하거나 보증금일부 미회수 가능성이 있습니다. 반대로 배당요구를 하지 않으면 계속 집에 살 수 있으나, 보증금은 나중에 돌려받아야 합니다.
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